21년부터 시행되는 차주별 DSR 관련 요약

1. 지금까지는 금융사별 DSR 구분
EX) 1금융은 DSR 70이내, 2금융은 120 ~ 200 등 제각각

2. 내년에는 어떤 조건에 부합이 되는 차주에 한해
1금융은 DSR 40, 2금융은 60으로(내년에는 50) 변경

3. 본인이 어떤 조건에 해당하는지 알아야 할 필요성
- 1단계 : 투기/투과에 9억원 넘는 집을 가지고 대출 받을때 적용
*2019년 12월 16일 시행

- 2단계 : 조정지역 이상 집에 6억 이상 집을 갖고 대출 받을때 적용
*2021년 7월 1일 시행

- 3단계 : 대출액 합계 2억원 이상
*2022년 1월 시행

- 4단계 : 대출액 합계 1억원 이상
*2022년 7월 시행 예상

4. 예시를 들어 설명

- 19년 10월에 모집공고가 난 서울 아파트(입주시 시세 13억원)
*해당 사례는 차주별 DSR 대상자가 아님
**1단계 (19년 12월 16일 시행된) 이전 시행됐기 때문

- 20년 2월 모집공고가 난 조정지역 아파트(입주시 시세 11억원)
*해당 사례 역시 차주별 DSR 대상자가 아님
**차주별 DSR 적용은 6억 이상이면서 21년 7월 1일 이후에 모집공고가 나와야 적용 대상이기에

5. 오피스텔도 내년 차주별 DSR에 포함
- 대출액 합이 2억원 넘어가면 오피스텔도 차주별 DSR에 들어감
*19년 중순에 줍줍해서 입주 잔금을 현재 받으려고 하는 시세 20억원('이편한광진그랜드파크')은 차주별 DSR에 포함될까?

답은 : 아니오

*21년 10월에 일산 엘로이 당첨이 됐다면, 입주 잔금때 DSR이 차주별이 맞다?

답은 : 아니오
*3단계 시행일이 2022년 1월에 시행됐기 때문

6. DSR 계산법

주담대 : 실제 내는 원리금
비주택(오피) : 실제 내는 이자 +총원금 나누기 10(22년부터는 8로 나눠야 함)
중도금 대출 = 총 금액 ÷ 25
전세금 대출 : 실제 내는 이자만

4가지가 기본 
*중도금 대출, 전세금 대출은 DSR제외가 아닌가?

자세히 보자면,

사례 1)
티님이 22년 2월(DSR 3단계 :  대출액 합계 2억원 이상 차주 DSR 적용) 5억 짜리 비조정 아파트 구입
대출액은 1억 9천만원
중도금 대출 현재 3억 있는 상황
대출액 총합은 4억 9천만원

오, 대출액이 2억원 이상이니 "너 차주별 DSR 쾅쾅"

이 아님

WHY? 중도금 대출은 합산을 안함
하지만, DSR 자체를 계산할때는 아예 배제할 수 없음

즉, 중도금 대출 3억 ÷ 25로 나눈 금액 + 주담대(기존 1.9억원에 대한 원리금 금액)를 계산해서 DSR을 계산해야 함

사례 2)
티님이 20년 초에 오피를 분양받음 (22년에 입주 앞둠)
입주때, 오피 시세는 7억원
*70%니 대출은 4.9억원이 나옴
**20년 초에 분양받았으니 차주별 DSR은 적용 안되는게 맞음

하지만, 위의 비주택(오피) : 실제 내는 이자 +총원금 나누기 10(22년부터는 8로 나눠야 함)
계산법은 현시점으로 적용을 시켜야 함

즉, 정리하자면 DSR 계산은 현 시점으로 해야함 

연봉 : 5천만원
신대 : 5천만원
오피 대출 : 4.9억원

계산해보자면

신용대출은 내년부터 ÷5, 원금분 1,000만원, 이자 4%하면 200만원 오피대출 49,000에 대한 원금분 6,125, 이자 4% : 1,960만원

합치면 8,085만원

즉, 두 개(1,200만원 + 8,085만원) 합치면 9,285만원을 5,000으로 나누면 185
즉, 오피 대출 4.9억, 연봉 5,000만원 신대 5,000만원뿐인 사람이 DSR이 185가 넘어버림.
*1금융은 택도 없고, 2금융도 힘듦

정리하자면, "신용대출 ÷ 5"가 핵심이다.

 

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