실거래 데이터와 GIS를 활용한 아파트 가격 및 거래량 변화 분석

■ 본 연구는 국토교통부 실거래가 공개시스템 내 실거래 자료를 활용하여 2009년부터 2018년 까지 10년간의 수도권 아파트 매매 거래 동향에 대하여 분석

■ 분석 내용은 아파트 규모별 거래량, ㎡당 실거래 가격, 매매가격 변동률, 변동률과 거래량의 관계에 대한 기초 통계값을 분석하고, 매매 아파트 단지의 주소정보를 활용하여 분석 항목에 대한 공간상 분포 패턴을 확인

■ 분석결과, 아파트 매매 거래 패턴은 지역별로, 규모별로 서로 다른 특징이 나타남

■ 주택 거래량의 규모별 특징은 다음과 같음 - 아파트의 전체 거래량은 2012년을 기점으로 증가하다가 2015년부터 감소하는 패턴을 확인할 수 있었으며 규모별로는 다음과 같은 특징을 확인

- 2009년 당시 소형아파트의 거래 비율이 중형아파트보다 높았으나 2013년부터 중형아파트의 거래비율이 소형아파트를 앞서가게 됨

- 대형아파트의 거래량이 감소하는 시기에 소형아파트의 거래량이 증가하는 반대의 거래 패턴이 확인되나 대형아파트의 거래량은 다소 완만함

■ 주택 가격의 특징은 다음과 같음

- 2011년을 기점으로 소형아파트의 가격이 점차 상승하여 대형아파트와의 가격 차이가 점차 축소

- 서울지역과 경기도 지역에서 소형아파트는 중형아파트보다 높은 가격에 거래

- 공간 보간법(Spatial Interpolation) 툴을 활용하여 소형아파트와 중형아파트의 가격 차이 변화 패턴을, 크리깅 보간법으로 소형아파트 가격이 중형아파트보다 높은 가격으로 거래되는 지역을 공간상에서 확인

- 소형아파트 가격 상승 원인은 소형규모 주택을 찾는 1인가구 증가와 주택 가격 상승 기대가 큰 지역에서 투자부담이 적은 소형아파트 구매를 원하는 수요가 증가하면서 발생 하는 것으로 판단

■ 주택 가격 변동률과 거래량은 다음과 같은 특징을 발견

∙ 주택 거래량이 적고 가격 변동률이 음(-)의 값을 가지는 지역

- 2012년 시점에는 주택 거래량이 적고 주택의 가격이 하락하는 경향을 발견할 수 있었음

- 당시 이러한 특징을 보인 지역은 주로 서울과 인천

∙ 주택 거래량이 적고 가격 변동률이 양(+)의 값을 가지는 지역

- 2014년부터 주택의 거래는 적지만 주택의 가격이 지속적으로 상승하는 경향을 발견 할 수 있었음

- 서울 강남, 서초, 잠실 등 일대에서 이러한 특징이 발견되고 있는데 2018년도에 뚜렷하 게 확인할 수 있음

∙ 주택 거래량이 많고 가격 변동률이 양(+)의 값을 가지는 지역

- 주택 거래량이 늘어나면 주택 가격이 함께 상승하는 패턴을 보이는 지역으로 대표적으로 경기도 화성, 안성시 지역이 있음

- 해당 지역들은 2014년까지는 주택 거래량과 주택 가격이 함께 상승하는 패턴을 보이나 2016년부터는 주택 거래가 있어도 주택의 가격은 다소 하락하는 패턴을 보이고 있음

■ 본 연구는 지역적인 특징, 주요 정책 입안 시기 등 이론 및 경제학적 접근에서 벗어나 시간의 흐름과 공간의 이동 변화로만 접근하여 아파트 시장의 변화 패턴을 공간상으로 제시하였다는 것에 의의가 있음

∙ 본 연구를 통하여 주택구입 수요자에게 최적의 주택을 탐색할 수 있도록 지원하고 수요자가 부동산 시장에 대한 흐름과 전망을 객관적으로 판단하여 주택을 거래할 때 활용할 수 있는 자료로 제공될 수 있기를 기대

∙ 또한 주택 가격 급등 지역과 주택 거래 집중 지역의 판별을 통해 정책결정자의 요약서로 공간상 불균형 지역을 판단하여 주택시장 안정화 정책 수립에 기여할 수 있기를 기대함

∙ 향후 좀 더 면밀한 부동산 시장의 흐름을 파악하기 위하여 지역 확장과 더불어 분석단위의 세분화를 통해 주택시장 안정화 정책 수립에 기여하기를 기대함

Exploitation and Exploration