[20.5.11.국토부정책] 전매제한 강화 발표 정책 관련

[펌] # 스부아 박지훈 대표의 [20.5.11.국토부정책] 전매제한 강화 발표 정책 관련 미니 톡강 내용 # 

주택법 시행령을 개정을 하여 8월부터 입주자모집공고를 하는 수도권 및 광역시에 분양하는 단지의 전매제한을 등기까지 늘리기로 했습니다. 그간 분양단지의 전매기간이 6개월의 짧은 기간으로 인해 4개 중 1개가 매도가 되었다고 합니다. 무주택자나 1주택자에게 주거 안정이라는 목표에 맞지 않게 불법적으로나 투기적으로 악용이 되어 수요가 많은 곳의 분양권을 8월부터는 소유권 등기시까지로 전매를 금지하게 되죠. 

그러면 앞으로 어떤 일이 벌어질까요? 
돈은 주식, 부동산, 채권으로 돌고 돕니다. 부동산에서도 정비사업, 신축, 구축, 분양권에서 돌고 돌죠. 그러한 분양권 거래를 수도권 및 광역시를 틀어 막아버리면 어떤 풍선효과가 발생될지 예상을 해보셔야 합니다. 

1. 기존 거래 가능한 수도권 및 광역시 분양권의 경우 희소성이 더욱 커집니다. 그리하여 수요가 더욱 넘치게 되면 가격이 더 상승하게 됩니다. 

2. 8월부터 수도권 광역시에 분양하는 단지는 소유권이전 등기까지 거래가 불가능으로 인하여 선취매 할 수 있는 정비사업이 더욱 주목받게 됩니다. 

3. 시행이 되고 나서 투자자들은 수도권 및 광역시의 분양권은 매수 자체를 할 수가 없습니다. 그러므로 지방 시도에 있는 분양권에 관심을 가지게 되는데 수요가 몰리게 되어 현재는 프리미엄이 낮다고 하더라도 풍선효과로 인한 수요로 인하여 완판 및 프리미엄이 상승할 가능성이 커졌습니다. 그러므로 지방의 프리미엄이 낮은 분양권을 소유하신 분이라면 시간을 두고 기다리시면 좋은 결과가 생길 겁니다. 

4. 분양권 및 신축 선호는 더욱 심해집니다. 지방의 어느 지역은 분양권이 핫합니다. 그러나 전세가율이 높음에도 불구하고 년식이 있는 주택은 잘 팔리지가 않습니다. 그러한 이유는 분양받은 사람들이 새아파트에 입주를 하기 위해 대기하는 수요이기 때문입니다. 그래서 전세가율이 단순히 높다고 하여 주택을 갭투자를 하게 된다면 역전세라는 부메랑을 맞을 가능성이 있습니다. 그러므로 구축을 단순히 전세가율만 보고 매수를 하는 우를 범하지 마시고 신축 입주물량과의 상관관계를 잘 살펴보신 후 판단하시기 바랍니다. 아주 예전에는 주택보급율이 100퍼센트가 안될 때에는 잘 살고 못 살고의 판단 기준이 거주형태가 아파트에 사는지 빌라에 사는지로 판단을 하곤 했습니다. 그러나 현재 전국(서울, 수도권 제외)이 주택보급율이 100프로가 넘어가는 상황에서 아파트에 거주하면서 어떤 아파트에 거주하는지가 잘 살고 못 살고의 판단 기준이 됩니다. 그러므로 현재는 브랜드 신축 분양권 입주 임박한 입주권 등이 인기가 있고 연식이 높은 아파트와 비브랜드 아파트의 경우 실수요로부터 외면을 받기 쉽습니다. 그렇기 때문에 매수를 하실 때 신중한 판단이 요구됩니다. 지방의 경우 내년부터 본격적으로 분양하는 단지의 경우 외부투자자들이 많이 진입을 할 것입니다. 프리미엄이 낮다고 한다면 시간을 두고 기다리시고 입주 전에 매도를 고려해 보시기 바랍니다. 현재 전국적인 흐름을 본다면 향후 15억 이상 고가주택은 가격상승에 저항을 받지만 수도권 및 지방의 경우 앞으로 동시적으로 3년간 상승할 가능성이 높습니다. 그러므로 현재는 수도권의 상승율이 높지만 지방도 못지 않게 상승하기 때문에 좋은 투자처가 많이 나올 겁니다. 

법인에 대한 대책도 발표가 되었습니다. 가격과 지역에 상관이 없이 별도의 신고서식을 요구하고 있습니다. 저의 생각은 법인에 대한 규제가 더욱 심해지면 취득세 중과 4.6% 카드까지 나올 거라 생각됩니다. 그러므로 법인을 신규 설립을 생각하시거나 법인에 자금이 너무 몰리신 분들은 자금분산을 잘하시기 바랍니다. 사실 가격이 상승하기 때문에 규제를 하는 것은 맞습니다. 그리고 의도했던 간에 의도하지 않았던간에 그러한 규제책이 상승을 하는데 더욱 기름을 부을 가능성이 큽니다. 

분양권에 대한 규제책이 저는 기름을 붇는 정책이라 봅니다. 앞으로 투자 방향성에 잘 고심하시고 투자 결정하시기 바랍니다. 분양권 좋은 거 가지고 계시면 버티시고 지방 안 좋은거 가지고 계시면 희망을 가지고 기다리세요.