부동산 종합 설명 자료(FAQ)

[자주 하는 질문] [갱신요구] 계약갱신요구권의 행사는 언제부터 할 수 있는지? 예를 들어, '20. 9. 30.에 만료되는 임대차 계약의 경우 언제까지 계약갱신 요구권을 행사할 수 있는지?

□ 임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

ㅇ ‘1개월 전까지’의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 합니다.

- 계약만료일이 '20. 9. 30.인 경우 그로부터 1개월 전인 '20. 8. 30. 0시('20. 8. 29. 24시) 전까지 임대인에게 계약 갱신의 의사가 도달해야 합니다.

[자주 하는 질문] [갱신요구] 임차인에게 총 몇 회의 계약갱신 요구권이 부여되는지?

□ 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 이 경우 갱신 되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

[자주 하는 질문] [갱신요구] 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

□ 행사할 수 없습니다. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 旣체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있습니다.

ㅇ 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 하며, (계약금 수령 입증, 계약서 등)

- 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

[자주 하는 질문] [갱신요구] 법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주 중인데, 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

□ 행사할 수 있습니다. 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것입니다.

ㅇ 따라서, 연장계약·묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

[자주 하는 질문] [취득세] 조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 非조정대상지역 아파트를 추가로 취득하는 경우 세율은?

□ 기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 非조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우에는 주택 가액에 따라 1~3%의 세율이 적용됩니다.

ㅇ 만약, 非조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 자가 조정 대상지역에서 주택을 추가로 취득 시에는 8%이 적용됩니다.

[자주 하는 질문] [취득세] 오피스텔은 주택수에 포함되나요?

□ 오피스텔은 현행 주택법상 준주택으로서 지방세법상 주택의 범위에 포함되지 않습니다. 오피스텔도 주거용으로 사용이 가능하지만, 취득 시점에서는 주거용 사용여부가 불분명하여 일반건축물 취득세율(4%)이 적용됩니다.

ㅇ 또한, 시가표준액* 1억원 이하인 경우에는 취득세 산정을 위한 주택 수 계산시에는 제외합니다.

□ 다만, 오피스텔 보유 중 주거용으로 신고하는 경우에는 주택 재산세율이 적용됩니다. 따라서, 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔은 주택수에 포함합니다.

ㅇ 직전연도 전 소유자에게 주택분 재산세가 과세된 오피스텔을 승계취득하여 보유중이라면, 오피스텔 취득자에게 새롭게 주택분 재산세가 과세된 시점부터 주택수에 산정합니다.

[자주 하는 질문] [취득세] ’20.8.12. 전에 취득한 업무용 오피스텔을 ’20.8.12. 이후에 주거용 오피스텔로 전환하는 경우 주택수 산정에 포함되나요?

□「지방세법」 부칙 제3조*에 따라 주거용 오피스텔을 법시행 전에 취득한 경우에 해당하므로, 주택수에 포함하지 않습니다.

[자주 하는 질문] [LTV/DSR] 투기지역·투기과열지구 내 아 파트가 아닌 주택 또는 조정대상지역 내 초고가 아파트(시 가 15억원 초과)에 대해서도 주택담보대출이 금지되나요?

□ 금지되지 않습니다.

ㅇ 시가 15억원 초과 초고가 아파트에 대한 주택담보대출 취급 제한은 투기지역 및 투기과열지구에서만 적용됩니다.

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