꼬마빌딩 투자 30계명

꼬마빌딩, 건물 매수시 유의사항과 고려사항

요즘 다주택쪽을 조이다 보니, 자금을 쥐고 계시면서 무었을 할지 고민하시는 분들이 많을것으로 생각합니다. 주식으로 가시거나 건물매수로 가시는분들이 많죠. 많은분들이 건물주의 꿈이 있는건 사실이라, 건물매수시 고려사항과 유의사항등을 알려드리고자 합니다.

꼬마빌딩 투자 30계명

1. 꼬마빌딩은 크게 3 가지 종류로 분류할 수 있다. 상가주택형, 근린업무형, 업무중심형으로 나눈다. 각 종류별로 투자접근법을 달리해야 한다.

2. 무조건 새 빌딩만을 찾는 건 금물. 가격이 비싼 만큼 입지가 검증된 낡은 빌딩을 눈여겨볼 필요가 있다. 낡은 빌딩이라도 리모델링을 통해 우량 임차인으로 교체하는 등 적극적인 임차인 관리를 하면 수익률을 끌어올릴 수 있다.

3. 무조건 새 빌딩만을 찾는 건 금물. 입지가 검증된 낡은 빌딩을 눈여겨볼 필요가 있다. 낡은 빌딩이라도 리모델링을 통해 우량 임차인으로 교체하는 등 적극적인 임차인 관리를 하면 수익률을 끌어올릴 수 있다.

4. 빌딩 구입에 앞서 단연 1층을 눈여겨봐야 한다. 1층에 프랜차이즈 커피 전문점 같은 업종을 입점시킬 수 있는 경우 그 건물 가치는 한 단계 업그레이드 된다.

5. 상권에 가장 적합하도록 층별 리뉴얼을 세심하게 고려해야 한다. 지역에 따라 3층 이상은 원룸이나 사무실로 만드는 것도 고려해봄직하다. 요즘 원룸이 많아졌다고 하지만 일부 대학 캠퍼스나 오피스 상권 주변은 여전히 원룸 공급이 부족하다.

6. 빌딩 투자는 현재를 사는 것뿐만 아니라 미래를 사는 것이다. 미래 발전가능성이 높은 지역에 투자하라. 싸더라도 외곽은 피하라. 현재 블루칩이거나 아니면 미래에 블루칩이 될 수 있는 대상에 투자하라. 싼 게 비지떡.

7. 최근 빌딩 투자 시 최우선 고려요인은 수익률이며 수익률의 핵심 중 하나는 공실률이다. 현재 공실상태 점검은 기본이고 향후 예상 공실까지 분석해야 한다. 주변 빌딩 공실률 확인도 필수.

8. 빌딩을 산다는 건 땅을 사는 것이다. 자본이득은 여전히 중요한 요소라는 의미. 땅값이 꾸준하게 상승했거나 상승할 가능성이 큰 지역을 우선하라. 땅값이 오르면 빌딩 가격도 뛴다. 강남 빌딩의 한결같은 인기의 배경은 바로 이 지점이다.

9. 수익률에 대한 세분화된 접근이 필요하다. 시중에서 제시하는 수익률은 일반적으로 ‘명목수익률’이다. ‘실질수익률’에 근거해야 제대로 된 수익률을 산출할 수 있다. 즉 공실률, 각종 세금, 감가상각, 기타 운영경비 등을 감안해서 수익률을 계산하라. 물론

10. 아무리 매매가가 저렴해도 준공한 지 30년 이상 된 건물이나 골조 형태가 철근콘크리트가 아닌 벽돌로 쌓은 건물은 위험하다. 단 재건축이나 리모델링을 염두에 둔 경우는 괜찮다.

11. 임대수익의 근간이 되는 임대료를 정확히 파악해야 한다. 명목임대료에 근거해 전체 임대수익을 계산하는 경우가 있는데 이는 정확한 방법이 아니다. 외견상 명목임대료는 높지만 무상 임대 등을 둬 실질임대료가 낮은 경우가 많기 때문이다. 또한 옵션으로 제공한 다른 무상 서비스가 있는지 세부적인 계약조건을 확인하는 게 중요하다.

12. 물리적 감가상각뿐 아니라 경제적·기능적 감가상각에 따른 위험을 최소화하기 위한 고려도 반드시 필요하다.

13. 빨대효과(Straw Effect)를 주의하라. 빨대효과는 새로운 교통수단 개통으로 큰 도시로의 집중현상이 심화되고 비교열위인 중소도시지역은 더욱 낙후되는 현상을 말한다. 신분당선으로 큰 기대를 모았던 분당 정자역 상권이 강남역의 빨대효과로 도리어 위축된 것이 대표적 케이스. 전철이나 도로 개통이 무조건적으로 호재는 아니라는 사실을 유념하라.

14. 분산효과도 고려하라. 분산효과는 빨대효과와 달리 새 교통수단 개통으로 두 도시가 서로의 장점을 살려 균형 있게 발전하는 것을 뜻한다. KTX와 경춘고속도로 개통 후 천안과 춘천의 인구가 늘어나고 상권이 발달한 게 대표 모델. 교통호재 지역 투자 시 분산효과의 수혜를 누릴지 빨대효과의 희생양이 될지 잘 따져보라.

15. 테마와 스토리가 있는 지역을 주목하라. 경리단길이나 연남동처럼 최근 인기지역으로 부상한 곳들의 공통점은 개성과 테마가 뚜렷하다는 것이다. 장기적 안목에서 이처럼 트렌디하고 발전가능성이 보이는 지역에 우선적 관심을 두는 게 좋다.

16. 레버리지 비중을 낮추고 여유자금으로 투자해야 한다. 요즘 같은 불확실한 경기상황에서는 전체 투자금에서 차입금 비중을 30% 이하로 가져가는 것이 현명하다.

17. 디테일을 놓치지 않도록 하라. 주차장 상태, 층고 및 내부기둥, 화장실 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 이런 시설과 관련해 경쟁우위를 가진 빌딩을 골라야 매입 후 공실 걱정을 덜 수 있다. 그 외 정화조시설, 전기와 가스안전, 환경관련시설 등 시설과 구조와 관련된 부분을 세밀하게 체크해야 한다.

18. 투자 베테랑이라면 밸류에드(value add) 투자에 관심을 가지라. 밸류에드는 입지여건은 괜찮지만 건물 리모델링이 필요한 곳에 투자하는 것을 말한다. 가격적인 매력이 있는 물건을 사서 리모델링 등을 거쳐 가치를 높이는 방법이다. 건물 매입비용 외 추가적인 자금 투자 등이 동반되기 때문에 리스크가 존재하지만 그만큼 수익률도 높다.

19. 특히 법정 상한 용적률을 채우지 못한 저층 노후건물을 주목하라. 이 같은 ‘비효율적’ 건물을 매입해 리모델링이나 재건축을 하면 의외의 수익을 얻을 수도 있다.

20. 빌딩 하자를 꼼꼼히 점검해야 한다. 특히 서울의 중심업무지구인 강남 도심 여의도 등과 지방의 주요 광역시 중심업무지구에는 준공된 지 15년을 넘긴 꼬마빌딩이 많다. 노후 빌딩의 경우 물리적 분석을 제대로 하지 않으면 향후 보수비용이 많이 들어가 배보다 배꼽이 더 큰 불상사를 당할 수 있다.

21. 법적 권리관계를 잘 파악해야 한다. 등기부상 권리관계 및 임대차계약, 토지이용계획확인원, 도시계획 등 공적 장부에 대한 법적 검토는 필수다.

22.기존 임차인들과의 임대차계약을 승계하는 경우. 기존 계약서들을 꼼꼼하게 체크하는 것은 기본. 또 드문 경우지만 절세 등의 목적으로 임대차계약서가 두 종인 사례가 있는데, 이러한 경우 진성 계약서 확인은 필수.

23. 국세 및 지방세 완납증명서, 환경개선부담금서 등 납세 관련 서류에 대한 확인을 거쳐야 한다.

24. 교통 결절점 부상지역은 제1의 투자 고려대상이다. 교통 결절점은 여러 교통수단이 연결되는 지점으로 다양한 개발호재와 겹치는 경우가 많다. 최근 대표 사례로는 강남 삼성역 주변을 꼽을 수 있다.

25. 미관상 다소 지저분하더라도 먹자골목 상권을 유지하고 교통이 좋은 동네를 선택하는 것이 바람직하다

26. 다가구·다세대 주택이 밀집된 지역도 조심해야 한다. 1층 상가를 내도 장사가 잘 되지 않기 때문에 임대를 놓기 힘든 경우가 많다.

27. 동네 상권 중에선 기업, 관공서 사무실이 가까워 유동인구가 많으면서 신축 건물이 드문 지역에 투자하는 게 좋다.

28. 우량 임차인 확보가 빌딩 가치를 결정짓는 핵심 요소다. 아무래도 장사가 잘 되는 커피전문점, 병의원 등 우량 임차인 입점 여부가 중요하다.

29. 강남만을 고집하지 마라. 강남은 지난 4~5년간 큰 폭으로 가격이 올랐고 우량 물건의 손바뀜 빈도가 매우 높았다. 강북과 지방의 틈새 블루칩을 현미경으로 들여다보는 투자 관점이 필요하다.

30. 수도권 신도시 건물 투자로는 큰 재미를 보기 힘들다. 대부분 아파트 개발과 함께 상가빌딩이 동시에 지어졌고 새 빌딩과 상가의 공급이 많은 편이다. 이런 동네에선 꼬마빌딩 매입 시 수급상태를 면밀히 점검봐야 한다.