주택임대 사업자 등록하기 전 읽어보세요

안녕하세요^^

주택임대 사업자를 등록하시려고 하시는 분들은 오늘 잘 읽어 보셨으면 합니다.



주택임대 사업자란?

공공주택사업이 아닌 개인이나 법인이 민간주택을 건설하거나 취득하여 임대 사업 대상으로 등록하는 것을 말합니다.

주택임대 사업자로 등록하려고 할 때 그 종류로는 단기 4년과 장기 8년으로 나뉩니다.

세법상 임대주택으로는 장기 임대주택과 준공공임대주택으로 나뉘는데 둘 다 8년 임대 기간입니다.

 

 

주택임대 사업자를 신청하기 위해서는?

 

일단 필요 서류가 있어야 합니다.

분양일 때는 분양 계약서, 매매일 때는 매매 계약서를 지참하시고, 주민등록초본, 임대 사업자등록 신청서를 작성하셔서 신분증을 들고 시군 구청 공동주택과를 방문하시면 됩니다.

시군 구청에 임대 사업자등록을 신청하시면 얼마 후 등록 완료됐다는 문자와 함께 등록증을 찾으러 오라고 할 겁니다.

등록증을 찾으신 다음 관할 세무서로 방문해서 면세사업자등록증을 발급받으시면 됩니다.

요새는 세무서에 가서 따로 작성 안 하셔도 바로 찾을 수 있게 연계가 되어 있더군요

주택임대 사업자등록을 하시고, 세무서에 면세사업자 발급을 미등록 하시게 되면 미등록 가산세를 수입 금액의 0.2% 부과받게 됩니다.

수입 금액의 일정 비율을 가산세로 부과하기 때문에 산출액이 없더라도 가산세는 발생하게 됩니다.

2019년 12월 31일 이전에 주택임대 사업을 개시한 경우에는  2020년 1월 21일까지 꼭 면세사업자등록을 하시기 바랍니다.



주택임대 사업자 등록 시 혜택은?

취득세 부분을 감면받습니다.

단, 매매 취득의 경우는 감면 안됩니다.

단기 4년이나 장기 8년의  60㎡ 이하의 주택을 취득하면 취득세가 면제되지만 취득세가 200만 원을 초과하는 경우는 85%만 감면받습니다.

60~85㎡ 이하는 50% 감면받습니다.(8년)

 

주택임대 사업자의 세금부분에 대해 알아보겠습니다.

재산세는 임대주택이 2세대에 대해서만 과세를 합니다.(1주택은 비과세)

단기, 장기 : 40㎡ 이하는 면제

               50만 원 초과 시 85% 감면

단기 :  40~60㎡ 60% 감면 
         60~85㎡ 25% 감면

장기 :  40~60㎡ 75% 감면
        60~85㎡ 50% 감면



임대 소득에 대한 과세 방법은?

일단, 주택 수에 따라서 과세방법이 달라집니다.

임대주택이,

1주택자인 경우는 비과세 혜택을 받습니다. 단, 9억 원을 초과하면 수입 금액에 과세합니다.

2주택자는 월세는 과세가 되지만 보증금에 대해서는 과세하지 않습니다.

3주택자는 월세는 당연히 과세하고 보증금은 간주임대료를 계산해서 과세하게 됩니다.

간주임대료는 3주택 이상, 보증금 합계가 3억 원을 초과할 경우만 과세합니다.

보유 주택수는 부부합산하여 계산하고 소형 주택(전용 40㎡ 이하)는 과세 주택에서 제외됩니다.

2019년 1월 1일부터는 2천만 원 이하의 수입 금액도 과세를 합니다.

(2천만 원 이하는 분리과세/2천만 원 이상은 종합과세입니다.)



종합부동산세 합산배제 요건은?

주택임대 사업자로 임대 개시일 당시 기준 시가 6억 원 이하의 주택(지방은 3억 원) 이하의 임대주택을 장기임대주택으로 8년간('18년 3.31일 이전은 5년도 가능) 계속 임대해야 합니다.

또한, 임대료 인상률 5%를 초과하지 않아야 합니다. ('19년 2.12 이후 계약건부터)

조정 지역은 무조건 합산 적용



종합부동산세 납부액은?

단기 : 85㎡ 이하 주택 가격 6억 원 이하-30% 감면

 

장기 : 85㎡ 이하 주택 가격 6억 원 이하-75% 감면

주택 가격은 수도권이나 지방 관계없이 6억 원이하입니다.



양도소득세는?

 

가장 중요한 양도소득세 부분을 말씀드리겠습니다.

거주주택과 임대주택이 있는데 거주주택을 양도 시 비과세 규정을 적용받습니다.

그러나 비과세 적용을 받고 임대주택을 의무 기간을 못 채우고 임대주택을 양도하게 되면 비과세 받았던 거주주택의 양도세 부분을 추징당하게 됩니다.

거주주택의 비과세 요건은 전 세대원이 2년 거주해야 합니다.

일생 동안 한 번만 적용받습니다.

임대주택이 4년 또는 8년의 임대주택으로 등록하고 의무임대 기간 5년을 채워야 합니다.

의무 기간이 선행조건은 아닙니다. 

거주주택을 팔고 의무 기간을 채운다면 추징당하지 않습니다.



과태료 

주의할점입니다.

임대의무기간 중 미임대 : 주택당 3,000만 원

임대의무기간중 허가를 받지 않고 양도 : 주택당 3,000만 원

임대 사업자가 양도 신고의무 위반하거나 임대의무기간 경과 후 양도 신고의무 위반 : 주택당 100만 원

임대조건을 위반했을 시 :

10건 이상 : 1차-2천만 원  2.3차-3천만 원
2~9건 : 1차-1천만 원  2차-2천만 원  3차-3천만 원

1건 : 1차-500만 원  2차-1천만 원 3차-2천만 원

가장 중요한 건 임대료 상한을 준수하는 것입니다.

만일 5% 인상을 지키지 않는다면 각종 세제 혜택을 받을 수 없습니다.

거주주택 비과세 혜택을 못 받습니다.

조세특별법상 감면이나 장기보유특별공제, 소득세, 종부세합산배제 등 임대료 상한을 지키지 않는다면 이 많은 혜택은 꿈도 꾸지 말아야 합니다.

주택임대 사업자가 임대주택을 포괄 양도 시에는 비과세 혜택을 받았던 부분이 있다면 추징당할 수 있습니다.

거주주택 선행 양도 시 비과세 받았던 양도세는 추징당합니다.

이상 주택임대 사업자의 등록과 세제혜택에 대해 알아봤습니다.

감사합니다.

 

 

 

출처 : 부동산 단톡방