부동산 투자지표

■ 시간이 흐를수록 돈의 가치는 떨어지고 부동산의 가치는 올라간다.

    자산을 돈으로 갖고 있지 말고 부동산에 투자를 해야 하는 본질적인 이유.

    동서고금을 막론하고 돈의 가치는 시간의 흐름에 따라 항시 떨어지고 있다는 사실을 유념하라.

 

■ 부동산도 시장 경제 원리에 의해 수요 공급에 따라 그 가치가 정해진다.

    수요는 많은데 공급이 부족한 곳은 가치가 상승한다.

    수요에 비해 공급이 넘치는 곳은 가치가 하락한다.

    경제의 가장 기초적인 이 원리를 온전히 이해하라.

    이 원리를 투자에 제대로 적용키만 해도 기본적인 성공은 보장된 것이나 진배없다.

 

■ 수요 공급상 최적의 투자처

    수요는 늘어나는데 공급은 늘릴 수가 없는 곳.

 

■ 수요가 늘어날 곳은?

    양질의 일자리가 늘어나는 곳.

 

■ 공급을 늘릴 수가 없는 곳은?

    도시 내 택지 개발을 할만한 비어있는 땅이 없는 지역.

    주택 수급상 필요 시는 그린벨트를 해제해서라도 공급을 늘릴 수가 있다.

    단, 해제가 가능한 평지성 지형과 불가한 산악형 지형으로 분명하게 나뉨으로 평지성 지형이 아닌 산악형 지형인 곳은 해제가 불가하다.

    고양시와 성남시의 미개발된 땅들의 지형을 비교해 보면 신도시 내 집값의 명암이 갈린 현재의 주요한 한 원인은 물론 다가올 미래의 가치도 가늠할 수가 있을 것이다.

    다른 한 주요 원인은 양질의 일자리 여부와 그 접근성이다.

    장기적인 측면에서 보면 투자할 지역의 선택에서 이미 그 성패가 갈린다보면 된다.

 

■ 투자의 성패는 수익율에서 갈린다

    1년만에 1억이 상승한 투자에 있어서, 갑은 10억을 투자한 것이라면 10%의 수익율이고, 을은 5천을 투자한 것이라면 200%의  수익율이니 을이 갑보다 20배 성공한 투자인 것이다.

    투자금 대비 수익율을 극대화할 수 있는 투자가 무엇일까를 궁리하고 또 궁리하라.

 

■ 지역간 우열에 대한 개념을 정립하라

    지방보다는 수도권

    수도권 중 경기보다는 서울

    경기도에서도 시별로 각각이고, 서울에서도 구별로 각각의 우열이 있다.

    각 시나 각 구에서도 지역별로 각각의 우열이 있다.

 

■ 각자의 형편과 상황에 따른 관심 지역을 정해두라

    관심가는 핵심지역을 정해두고, 그 인근지역까지 우위지역과 열위지역의 서열을 정해두라.

    정해진 핵심지역을 기준으로 그 인근지역까지의 동향을 인터넷상 틈틈이 늘 체크하라.

    시간이 나는대로 현장에 임해 손품과 발품의 차이가 무엇인지를 느끼라.

    손품과 발품의 경험이 쌓이다 보면 그 간극을 줄이는 노하우가 절로 터득될 것이다.

    특정한 관심지의 동향과 현장에 대한 감이 쌓이괴 쌓이다보면 직관이 생기게 될 것이다.

    직관과 통찰력은 하루아침에 생기는 것도 아니고 공부만을 한다고 생기는 것도 아니다.

    관심이 시작이고, 궁리와 열정이 쌓이고, 실전경험까지 쌓이고 쌓여 절로 체득되는 것이다.

    지역간 우열의 개념 정립으로 관심지의 우열을 미리 파악해 두면 실제 투자 여부 판단에 대한 여러 요소들의 기준으로 작용한다.

 

■ 변모할 곳에 투자하라

  낙후된 지역의 신설 역세권이나 재개발 사업 등으로 향후 크게 변모할 곳이나, 판교 강남이나 삼성역 역세권처럼 지금도 좋은 인기지역인데 향후 점점 더 좋아질 곳에 투자하라.

    변모의 폭이 크면 클수록 가치도 더 크게 상승한다.

 

■ 때와 장소를 잘 가려라

    쌀 때 사서 비쌀 "때" 팔거나 지금 비싸더라도 향후 많이 오를 "곳"을 사라.

 

■ 많이 벌어야 할 때와 잃지는 않아야 할 때를 구분하라

    기나긴 하락장의 바닥을 찍고 올라설 때는 많이 벌어야 할 때이니 용기를 낼 때이나, 기나긴 상승장으로 꼭지일 수도 있겠다 싶을 때는 많이는 못 벌어도 잃지는 않을 곳에 보수적으로 투자할 때이다.

 

■ 분산 투자를 하라

    리스크 방지 차원에서 꼭 실행하기를 권한다.

    일반인은 투자 성패에 대한 리스크를 분산한다는 의미로 여기겠으나 그보다는 몰빵 투자는 성공 투자라 하더라도 유사 시 일정 현금의 필요로 불가피하게 매각 시 양도세 감면 기간을 채우지 못해 세금 폭탄을 맞을 수도 있기 때문이다.

    즉, 아직은 절대 팔면 안되는 집을 팔아야 되고 내가 노력하고 감수해서 번 거금을 세금으로 뜯긴다는 말이다.

    내가 손해날 때는 나라에서 10원 한 푼도 보태주지 않으면서...

   분산이 되었다면 보유한 것 중 그 중의 못난이 하나만을 매각하면 해결될 일인데 말이다.

   사람이 살다보면 예기치 못한 어떤 일이 언제 닥칠지 알 수 없는게 인생인 것 또한 명심하기 바란다.

   나의 경우는 자산인 돈을 은행이나 주식시장에는 두지를 않는다.

   대신 돈이 되겠다 싶은 토지나 아파트에는 다양하게 분산해 투자를 한다.

   또한 유사 시 내일 당장이라도 현금화가 가능한 현물투자를 병행한다.

 

■ 양질의 일자리를 따라가라

    강남이 좋아진 이유

    한강변과 마용성이 뜬 이유

    판교와 분당이 날로 날로 좋아지는 이유의 "본질"이 무엇인지를 생각해 보라.

    본질은 양질의 일자리로서, 그 일자리를 품고 있거나, 그 일자리에  대한 접근성이 좋거나, 그 일자리가 늘어나는 것이다.

 

■  이번 생에서는 강남의 위대함을 인정하라

    강남은 양질의 일자리가 가장 많이 몰려있고, 교통도 가장 편리하다.

    양질의 주택이 가장 많고 고소득자나 고위관료도 가장 많이 산다.

    자식의 미래를 위한 교육환경도 가장 좋다.

    다가올 미래의 중심지가 될 삼성역 일대도 강남이니 현재도 미래도 강남이 최고임에는 변함이 없다.

    강남, 삼성 역세권이나 그곳에 대한 접근성에 주목하라.

 

■ 전철도 전철 나름이니 그 우열을 파악하라

    현재는 강남역, 미래에는 삼성역을 기준으로 그곳에 얼마나 빠르게 접근을 하느냐의순으로 전철 노선간의 우열을 정하면 된다.

    어느 동네인지도 모를 곳의 버스정거장처럼 곳곳에 서는 경전철 등의 동네성 노선은 초역세권이어도 거르는게 상책이다.

    그런 곳은 동네에서 살기에는 조금 더 편할지 모르겠으나 투자로는 폭망하는 사례를 많이 보았다.

    초역세권인데 아파트값이 왜 안오르고, 전세값이 떨어졌는데 집은 팔리지도 않고 전세는 보러 오지도 않아 결국 없는 돈을 빚내서 내줬다는 안타까운 사연들 말이다.

 

■  중소형은 일자리를 향한 역세권에 투자하라

    돈과 시간에 모두 자유로울 수 있는 극히 일부 사람들 외에는 돈을 벌어 먹고 사는 일 만큼 중요한게 없다.

    일반인들은 아침에 출근이나 등교 시에 5분, 10분의 시간에 쫓긴다.

    심지어 1분, 2분을 다투며 살아가는게 현실이다.

    양질의 일자리에 대한 접근성이 좋은 역세권의 중소형은 수요층이 두터울 수 밖에 없으니 상승기의 투자성도 나쁘지 않고, 하락기의 안정성도 보장되는 투자처이다.

 

■ 전세가의 상승, 하락의 원리를 알아두라

    시장이 상승기도 아니고 하락기도 아닌 일반적인 상황일 때는 전세 수요나 매수 수요나 반반정도 된다.

    대세 상승기에는 전세 수요자도 그 흐름에 편승코자 매수 수요로 바뀌니 수요자 부족으로 전세가가 하락한다.

    대세 하락기에는 매수 수요자도 흐름상 불안한 심리로 인해 전세 수요로 바뀌니 수요자 과열로 전세가가 상승한다.

    즉, 일반적으로 대세 상승기에는 전세가가 하락하고 대세 하락기에는 전세가가 상승한다.

    단, 집값이 상승하는데 전세가도 동반상승하는 지역은 공급이 부족한 경우이니 투자의 최적지이고, 집값이 하락하는데 전세가도 동반하락하는 지역은 공급이 과다한 경우이니 그 문제가 해소될 때까지는 투자를 피해야 할 지역이다.

 

■ 가격등락의 전조현상을 알아두라

    상승의 전조현상은 매물잠김으로 다음에 나올 호가에 의해 신고가를 경신하고 경신하면서 상승한다.

    하락의 전조현상은 매물적체의 심화로 급매로 인한 하한가가 경신되고 경신되면서 하락한다.

   

 

 

 

출처: 부동산 단톡방