미올님 법인투자 Tip

[분양권 투자시]
법인으로 분양권 투자시 중도금 대출이 안나오므로 법인으로 분양권 투자 비추
하지만, 중도금 대출 실행이 늦은 분양권의 경우 중도금 대출 실행 전 단타로 털면 되므로 법인 투자로의 장점이 있음.
단, 85초과 물건은 VAT나오고 VAT가 생각보다 금액이 크므로 비추

[법인 추가과세 할까 말까?]
앞으로 정부에서 법인 추가과세 30%이상으로 규제 하면 법인 접어야 한다
만약 하더라도 조정지역만 하지 않을까 생각된다.
실제 노무현정부때 법인 추가과세 30%였음.

[올 해 종부세]
올 해 종부세에는 올해 아파트 금액 오른게 포함되지 않았다.
올 해 종부세는 '19.4.30 기준시가 기준이다.
기준시가 '19.4.30일 기준은 '19.01.01 기준이다.
그래서 올해 오른게 반영 안되있다.
다 내년에 반영된다
+
거기에 추가로 '공정시장반영비율'이 해마다 증가할 예정이다.
올해 85% -> '20년 90% -> '21년 95% -> '22년 100% 매년 순차적으로 오를 것이다.

[법인등기 목적에 꼭 넣어야 할 목적 항목]
부동상 매매업
주거용 임대
비주거용 임대(상가)
부동산 컨설팅
인테리어

[자본잠식 피하는 방법 2가지]
1.자본금을 올린다 = 유상증자(법무사 비용 들어간다)
2.가수금을 법인에 증여한다(자산수중이익) -> 가수금을 법인에 증여하는 방법은 안좋은 방법이다. 세무사가 권해도 하지마라.

그래서, 처음부터 자본금을 크게 하는게 좋다.
법인설립시 자본금이 작으면 첫 해 수익이 없을 경우 자본잠식이 일어나므로
대출 안받고 투자하는 법인이면 3천,
대출 받고 투자하는 법인미면 1억 이상 자본금해라

[부동산 취득시 부동산 중개보수]
공인중개사에게 지급한 중개보수는 법인 부동산 취득시 취득세 과세표준에 꼭 포함해라.(지방세법시행령 제18조)
세무사들도 실수 많이 한다.

[과밀억제권역 안 부동산 취득시 취득세 중과]
(취득세 중과 ○) 과밀억제권역 안 법인 - 과밀억제권역 안 부동산 매입
(취득세 중과 X) 과밀억제권역 안 법인 - 과밀억제권역 밖 부동산 매입
(취득세 중과 X) 과밀억제권역 밖 법인 - 과밀억제권역 안 부동산 매입
(취득세 중과 X) 과밀억제권역 안 법인 - 과밀억제권역 밖 부동산 매입
취득세 중과 계산하기 복잡하면 과밀억제권역 밖에 법인 설립하면 된다.

'과밀억제권역 안 법인'도 5년 경과 후 '과밀억제권역 안 부동산 매입'시 중과 없음.
그래서 법인 투자 많이 하시는 분들은 법인 2개 운영
과밀억제권역 안 법인1 -> 5년 간 과밀억제권역 밖 부동산만 취급 -> 5년 후 과밀억제권역 안 부동산 취급(취득세 중과 제외)
과밀엑제권역 밖 법인2 -> 과밀억제권역 안 부동산 취급

[과점주주에 대한 간주 취득세]
이것 하나만 기억해라
법인 설립시에 발행하는 주식을 취득함으로서 과점주주가 된 경우 간주취득세 과세 제외

공투 A(60%), B(20%), C(20%)의 경우 법인 설립시 과점주주경우 간주취득세 부과 안됨.
하지만 C가 나갔을때
A가 C지분을 인수하는 경우 원래 과점주주였음에도 추가 20% 취득분에 대한 간주 취득세 과세

그냥, 가족법인으로 해라.
아빠(60%), 엄마(40%) 특수관계인이므로 둘 다 과점주주
아이를 과점주주로 등록을 안해서 추가로 과점주주 등록 할 경우
과점주주 집단의 총 지분비율(100%)에 대한 비율 변동이 없으므로 간주취득세 부과 안됨.

[법인 매매업자 부가가치세]
법카 사용 등에 대한 VAT 절대 환급 받지마라.
대부분 법인이 85이하 국민주택규모에 투자 하므로 면세사업자에 해당됨
부가가치세 환급은 과세대상자에 대한 내용이므로 대부분 면세사업자에 해당하는 법인은 법카 사용에 따른 VAT 환급 받으면 안됨.

인테리어 공사등에 따른 세금계산서상 부가가치세도 공통 적용(면세사업자는 환급 받지마라)

-국민주택초과 주택의 경우도 4~5년 이상 임대사업에 사용된 주택을 매도 할 경우 VAT면세 가능
(처음부터 4~5년 이상 임대할 생각이면 세무사에게 '재고자산(단타)'이 아닌 '사업용 고정자산(최소 4~5년 이상 임대용)'으로 분류하라고 이야기 해줘야 함)
-법인투자 사업용 고정자산이 (구) 국민주택규모이하에서 (신) 국민주택초과로 변경 되었을 경우 사례 1
1)구주택 84를 5년 임대
2)관리처분 후 102 신축 받음
3)102신축 주택 매도 시 VAT 면세(세법은 구84와 신102를 동일 주택으로 봄)
-법인투자 사업용 고정자산이 (구) 국민주택규모이하에서 (신) 국민주택초과로 변경 되었을 경우 사례2
1)구주택 84를 2년 임대
2)관리처분 후 102 신축 받음
3-1)102신축 주택 매도 시 VAT과세
3-2)2~3년 추가 임대 후 매도 시 VAT 면세

[법인세 추가과세]
법인세 추가과세 시 중개수수료(양도비용), 이자, 임장비용 모두 안들어감.(법인세 계산시에만 해당하는 항목임)

조합원 입주권은 주택이 아니므로 추가과세 없음.
재개발 투자시 활용 가능
관리처분인가 전 주택 매수 -> 관리처분 인가-조합원입주권(이때부터 주택이 아닌 권리임) -> 이주비 대출 전 매도(법인은 이주비 대출이 안나오므로..)
심지어, 관리처분인가 후 이주비대출 전에 팔 경우 법인에게 적용되는 추가과세도 안나옴.

[가수금/가지급금]
가수금은 개인이 법인에게 대여
가지급금은 법인이 개인에게 대여

가수금은 법인이 개인에게 이자지급 해도 되고 안해도 된다.
이자지급을 안해도 부당행위에 적용 안된다.
단, 이자 지급시 비영업대금의 이익(=이자)에 대한 27.5%(지방세 포함)의 세율로 소득세 원천징수 해야 함.

가지급급은 특수관계인에게 대여시 이자를 받지 않아도 이자를 받은 것으로 인정하여 법인세 과세