공시지가 1억 이하 투자 정말 괜찮을까?

정책에 따른 풍선효과는 항상 발생합니다. 
풍선 효과는 예상하고 투자하는 것도 때로는 필요합니다. 
그것도 능력입니다. 통찰력도 필요하고 과감한 실행력도 필요합니다. 

 

공시지가 1억 여부 하나만 보고 선택하는 건 다소 위험한 선택이며
여러가지 변수를 고려해서 선택을 해야 할 것입니다. 

 

공시지가 1억 이하 물건들이 
과거 6월 부터 지금까지 꽤 올랐습니다. 

 

왜 올랐을까요?

 

첫째, 나름 저렴하니까.
둘째, 취득세 중과 안되니까.
셋째, 투자자들이 사니까. 
넷째, 재건축 가능성이 존재 하니까. 
다섯째. 추가 매수가 일어나니까. 

 

 

조금 더 풀어볼게요. 

 
같은 지역내 분양권의 피가 많이 오르면
제일 먼저 재건축 아파트가 따라 오릅니다. 
그리고 나서 곧 인근 재개발 피가 오릅니다. 

 

진행상태에 있어서는 
입주권 상태 물건의 피가 가파르게 오르고
재건축/ 재개발 조합설립 ~ 관리처분인가 상태에서 피가 오르고
인근 신축이 오르고, 
인근 준 신축이 오르고
인근 구축 중에 입지 양호 것이 오르고
나중에 재건축 가능성이 1%라도 있는 저층 아파트가 오르고
재개발 구역이 될 가능성이 있는 곳이 오릅니다. 

 

이런 흐름이 일반적이고 자연스러운 흐름인데 
풍선효과 때문에 
중간단계를 건너 뛰고
마지막 선택지로 달려가는 것입니다. 
정상적인 상황은 아닙니다. 
 

 

| 공시지가 1억 이하 투자에는 치명적인 약점이 있다.
공시지가 1억 이하 투자는 여러가지 치명적인 약점을 가지고 있습니다. 

 

첫째, 구역지정이 되면 그 다음부터 투자자는 들어오지 않는다. 
구역지정되면 공시지가 1억 이하라고 하더라도 취득세 중과되기 때문입니다. 

 

둘째, 공시지가 1억을 초과해버리면 이후 투자자가 붙지 않는다.
첫번째와 같이 취득세가 중과됩니다. 

 

셋째, 안전진단 통과를 못하면 거품이 꺼지게 된다. 
안전진단 통과를 못해 재건축 기대가 사라져버리면 매도자가 늘어나도
신규 매수자가 붙지 않아 시세가 하락할 수도 있습니다. 
셋째, 천장이 막혀 있으면 가격 상승하기 어렵습니다. 
넷째, 사는 게 참 쉬운데, 파는 건 생각보다 어렵다.
재건축 아파트는 흐름이 좋을 때는 관계 없지만, 흐름이 조금이라도 주춤하게 된다면, 
생각했던 것 보다 싸늘해집니다. 더욱이 투자자들만 관심가졌던 초초초기 재건축 단지는 더더욱 그렇습니다.

 

 

| 지금까지 왜 오를 수 있었는가? 

제가 공시지가 1억 이하 투자를 무조건 반대하는 것은 아닙니다. 
작년 6월 이후에 유튜브 라이브 할 때도 많이 물어보셨는데
해서 안될 이유는 없다고 말씀드렸습니다. 

 

하지만 21년 5월 현재 시점에서는 조금 다릅니다. 
고려할 부분들이 많기 때문에 글을 쓰는 것입니다. 

 

작년과 지금은 상황이 다르기 때문에 
지금 부터 들어갈 사람 분들을 대상으로 글을 쓰고 있는 것이니
사야된다. 사면 안된다는 관점이 아니라, 
지금 시점에서 어떤 걸 주요하게 봐야되는지 
인사이트를 공유하려고 하는 것입니다. 

제 글이 도움 되지 않는다고 생각하시면
그냥 창을 닫으시면 됩니다. 

 

 

(아직 창을 닫지 않은 분을 위해 계속 씁니다)

 

최근까지 계속 오를 수 있었던 건
앞에서 말한 약점(첫째, 둘째) 이 아직 드러나지 않았기 때문입니다. 
투자자가 계속 매수해 주기 때문입니다. 
실거주자가 매수해주고 있는 것이 아닙니다. 

 

여전히 구역 지정되려면 한참 남아 있는 곳이 대부분일 것이고
조금 올랐다 하더라도 여전히 공시지가 1억 이하인 곳들일 것입니다. 

 

앞으로 공시지가 1억 이하 초기재건축 아파트가 제대로 오르려면
공시지가 1억 초과하거나, 구역지정되고 나서도 오르는지 지켜보면 되겠죠. 
정말로 내재 가치가 있는지 그때 드러나는 것입니다. 

 

| 공시지가 1억 이하 투자에서 정말로 중요한 게 뭔지 아세요?

 

바로 실수요자가 붙어줘야 합니다. 
모든 투자가 그렇지만 처음에는 투자자가 먼저 들어갑니다. 
공부 열심히 한 사람이 좋은 대학을 가는 것과 동일합니다.
불확실성 속에서 분석을 통해 확신을 가지고 배팅 하는 것이기에 
행동이 빠를 수 밖에 없습니다. 

 

이후에 가격 상승을 분출하는 단지를 보면, 
실수요자들이 꾸준히 달라 붙는 다는 공통점이 있습니다. 

 

보통 대장 아파트, 신도시아파트는 이런 부분이 딱 맞아떨어집니다. 
입지가 조금 좋지 못한 것도 결국에는 가격이 전반적으로 많이 오르다보니
실수요가 선택하게 됩니다. 

 

공시지가 1억 이하도 이러한 매커니즘이 동일하게 작동되어야 합니다. 
그럴 수 있는 곳을 선택 해야 합니다
| 앞으로 공시지가 1억 이하 아파트가 오르려면?
2가지 조건을 만족해야 합니다. 

 

투자자가 계속 유입되어야 합니다. 
그러기 위해서는 공시지가 1억이하를 유지해야 할 것입니다. 
하지만 계속 유지하는 건 불가능하죠. 시세가 오를테니까요.
오르면 좋은 일이지만 반대로 공시지가 1억 초과를 하면 투자자 유입은 
급속도로 줄어듭니다.

 

이후 실거주자가 붙어야 하는데,
재건축 단지는 너무 허름하기 때문에 
실수요자들이 붙지 않습니다. 
재건축은 99%가 투자 목적입니다. 

 

인근 지역에 임차로 거주하면서,
하나를 사두려는 분들 중에 해당 아파트에 장기 투자하는 경우가 
그나마 실수요자 라고 볼 수 있는데
그 분들이 해당 단지를 선택해줘야만 합니다. 

 

그분들에게는 선택지가 많습니다.
공시지가 1억 이하 아파트를 선택할 분들이 얼마나 있을까요?
그 경쟁에서 이길 수있는 단지여야 합니다. 

 

그 경쟁에서 이기려면 
결국 입지가 좋아야 합니다. 
그 분들이 선택하는 경우는 2가지입니다.
ㄱ. 해당물건이 지역내에서 입지가 아주 좋은 경우 
ㄴ. 해당 지역 신축 넘사벽이고, 구축 마저 너무 올랐고, 구축을 오른 가격에는 사기 싫은데 뭐라도 사야겠다 싶은 경우

 

입지가 좋거나, 아니면 입지 안 좋은 구축 마저 올라서, 
실거주자분들이 장기 투자처로 해당 아파트를 선택해야 합니다. 
입지 안 좋은 구축이 다 오르려면 (큰 솥이 달구어지려면) 시간이 좀 걸립니다. 
이런 경우는 굳이 공시지가 1억 이하 재건축 아파트 투자하기보다
2000년식의 공시지가 1억 아파트를 투자하는게 나을 수도 있습니다. 
실수요자가 먼저 검토 하는 단지이고 실거주가 바로 가능하기 때문입니다. 
이게 공시지가 1억 이하 재건축 아파트의 미래입니다. 

 

 

 

 

| 공시지가 1억 이하 아파트의 천장

일반적으로 재건축 아파트의 천장은 인건 신축 아파트입니다. 
동일한 입지라고 가정 했을 때 재건축의 아파트 시세는 인근 신축 보다는 저렴한 경우가 많습니다.
왜냐하면 아직 상품성이 완성되지 않았기 때문 입니다.
바로 이용가능한 상태, 그것이 가장 비싸고, 
바로 이요가능한 상태가 아닐 때는 조금 더 저렴한 것이 인지상정입니다. 

 

흐름이 오지 않았을 때는
신축 아파트 시세도 오랜기간 횡보합니다. 

 

사업시행인가 단계를 넘은 입지가 아주 좋은 재건축 단지의 움직임도 더딥니다. 
그러다가, 
입지 좋은 신축이 날아가기 시작하면, 
동일한 입지의 재건축 아파트도 함께 날아오릅니다. 

 

1~2억 하던 재건축 아파트가 어느새 5억 가까이 오를 수 있는 건, 
감정가 2억이라 가정하고, 눈에 보이지 않는 분담금이 4억 이상 있다고 하더라도 
인근 신축하고 비교하면 여전히 저렴하기 때문에 오를 수 있는 것입니다. 
신축 가격이 형편없으면 인근 재건축의 오름에 한계가 있기 마련입니다.

 

그래서 입지 좋으면서 어느 정도 사업이 진척된 재건축의 천장은
유사한 입지의 신축 아파트 라고 볼 수 있습니다. 

 

 

자 그렇다면, 공시지가 1억 이하 아파트의 천장은 누구일까요?
인근 신축 아파트 시세일가요? 그렇지 않습니다. 
비교할 걸 비교해야죠. 아직 구역지정도 안된 아무것도 안된 아파트는 
그냥 말 그대로 구축 아파트일 뿐입니다. 

 

88년식 공시지가 1억 아파트의 천장은 
바로 인근 95년식 아파트, 2000년식 아파트 입니다. 
입지가 같다는 전제입니다.
후자의 아파트는 년식이 조금이라도 새 아파트이기에 과거부터 지금까지 항상 시세가 비쌌을 것입니다. 

 

공시지가 1억 이하가 입지가 더 좋다면, 
과거부터 지금까지 95년 식 아파트 보다 높은 시세를 유지했을 것이고
지금과 같은 상황에서는 간격을 더 벌리면 더 상승하게 됩니다. 

 

하지만 공시지가 1억 이하 아파트 보다
입지더 비슷하거나 더 좋은 95~00년식 아파트가 있다고 가정하고
이 아파트의 시세가 과거부터 지금까지 줄곧 높았다고 본다면, 

 

앞으로 공시지가 1억 아파트가 오르면서 역전되어야 하는데, 
그게 쉽지 않다는 겁니다. 이게 바로 천장이 되는 것입니다. 

 

천장을 뚫으려면,
사업이 어느정도 궤도에 오르면서 가능성이 보일 때 가능한 것입니다.

 

밑도 끝도 없이, 저층이고, 재건축 기간이 되었다고 해서 
천장을 뚫고 오를 수 있는 것은 아닙니다. 
입지가 월등하게 좋을 때만 가능합니다. 
재건축이 어느정도 궤도에 올랐을 때 가능합니다. 
최소한 조합설립은 되어야 하는 것입니다.

 

지금까지 구역지정도 안되었다면, 
다 이유가 있는 것입니다. 
입지가 1급지가 아닐 것입니다. 
사업성은 2급지에서 입지가 좋다고 되는게 아니고
그 동네 최고 평당가가 최소 평당 2천은 되어야 사업성이 나오는 것입니다.

 


입지 안 좋은 곳의 공시지가 1억 이하 아파트를 선택할 때는
인근 천장 (00년식 아파트의 시세변화)을 필히 확인 해야 합니다. 
그 분들이 움직이면 같이 가는 겁니다. 천장이 열립니다. 
그 분들이 꿈쩍하지 않거나 오히려 하락하고 있다면, 
천장이 닫혀 있는 것입니다.

 

실수요자의 입장에서, 
재건축이 언제 될지 모르는 리스크 있는 아파트보다 
과거부터 항상 비쌌고, 지금당장이용할 수 있는 00년식 아파트를 선택할 확률이 더 높습니다.
그래서 천장이 잘 열리지 않는 것입니다. 

 

 

| 결론

. 공시지가 1억 초과 전 까지는 오를 수 있습니다. 

. 1억 초과하면 입지에 따라 양극화 됩니다. (어떤 건 오르고, 어떤 건 스탑입니다)

. 1억 초과했을 때 2급지에 위치해 있다면, 인근 구축 아파트도 함께 올라야 오를 수 있습니다.

. 결국 투자자입장에서 입지와 전체 흐름을 잘 살필 수 있어야 합니다. 

. 단순히 재건축 가능여부와 대지지분만 보고 투자를 하는 우를 범하면 안됩니다. 

 

실제 구역별로 사례를 들어서 설명하면 더 와 닿을 텐데, 
그럼 길이 너무 길어지고
그 물건 가지고 있는 분들은
속상할 수 있으니
생략하도록 하겠습니다.

 

기준을 알려드렸으니, 
한번 대입해보세요. .