신성철

그동안 말해왔던 것이 어제 오늘 많이 나온다. 

1. 2022년 3/4분기 금리 역전되며 환율 리스크 조심해야 한다. 통화스와프 언급될것이다. 
오늘 보니 1300원 돌파하면서 여기저기서 통화스와프가 언급되기 시작하는군.

2. 그린에너지 믿지 않는다. 

-석탄발전부터 독일의 내연기관 미국의 세일가스까지 아주 골고루 나오고 있다. 
저번에 블랙락 인터뷰보니 그 난리를 치더니 여기도 살짝 발 빼는 분위기던데.
솔직히 말해서 난 여기도 절반쯤은 정치적이었다고 생각한다. 

3. 지금 주택담보대출금리가 왜곡 상태이다. 

- 정부가 뭐라고 한마디 했는지 은행권에서 전세자금대출 금리 낮춘다고 기사가 나오고 있다. 

지금 금리가 진짜 웃긴 상태인데, 언제 시간 되시면 한은 가셔서 
기준금리랑 예금금리 대기업/중소기업/주택담보대출 금리 한번 비교해 보고 오셔라 
지난 20년간 주택담보대출금리가 중소기업대출금리보다 높았던 적이 딱 3분기인가 있었던걸로 안다. 
그런데 지금 정부발표 기준으로도 0.3이 높고 대기업 대출금리보다 0.8이 높다. 
불과 2년전에는 주택담보대출이 대기업대출보다 0.7프로가 오히려 낮았고 중소기업대출보다 1프로가 낮았다. 
즉 지난 1-2년간 기업대출금리보다 주택담보대출금리가 
마이너스 1에서 플러스 0.3으로 무려 1.3프로가 더 뛰었다.
지금 기준 금리는 한미 모두 1.75지만 시장 금리는 이미 3% 정도를 선반영하고 있으니 그걸 감안한다 하더라도,
부동산 관련 금리는 지나치게 높은 왜곡 상태라고 본다. 
대략 0.5프로 포인트 정도는 과다 수준으로 보고 있다. 

0.5프로 포인트가 크냐고? ㅎㅎㅎ 0.5프로면 
지금 수익률 상승세가 1달에 0.1프로포인트이니 
하락에서 상승반전 시기가 5개월이 빨라진다는 의미다.  
상승반전 시기 5개월이 큰가? 작은가? 
사실 나는 별로 상관이 없고 굳이 따지자면 손해이긴 한데, 그건 내 이야기이고.

4. 아...어제 미국 부동산 글 쓰고 나니, 
유명하신 분께서 미국 부동산과 금리 부분에 관한 영상을 찍었다고 하시길래 잠깐 봤다. 
상당히 좋은 말씀이시고 대략은 동의 하는데, 뒷부분은 생각이 다르다. 
자 우리나라는 금리인상이 부동산부분에서 물가하락을 만들지 못하는데, 
주택의 가격은 물가부분에 포함이 안되어 있기 때문이다. 이 부분은 어제 설명을 드렸다. 
반면에 미국은 물가에 포함이 되었기에 금리 인상으로 인한 부동산쪽의 물가하락을 만들어 낼수 있다. 
그런데 이건 엄밀히 말해서 눈속임 물가하락이다. 

왜냐면 금리의 인상이 월세의 하락을 만들어 내지 못하기 때문이다. 
주택담보대출 금리가 하늘로 치솟는 우리나라의 월세가격 지수를 보셔라 
오와~ 이게 뭐야 소리가 나실거다. 안 보신분은 꼭 보셔라 충격 좀 받으실 거다. 
미국도 마찬가지로 대출을 통해서 월세를 내지는 않을거다. (아마도) 
그렇다면 금리인상으로 월세의 상승을 막을수는 없다. 
단지 주택의 가격만 수익과 비용에서 비용의 허들을 높이는 방식으로, 
주택의 가격상승만 막아두는 것이다. 
언제까지? 월세가 상승해서 수익이 비용을 다시 뛰어 넘으면, 
즉 시간이 지나면 다시 주택 가격의 상승이 시작된다. 
즉 이건 그냥 시간끌기이지 실질적인 물가인하가 아니다. 
듣다보니 이 부분을 오해하고 계신듯하다. 

그래서 금리를 올려서 주택가격 상승세가 잡힌다고 
다시 금리 인하를 하면, 비용이 내려가는 것이니 수익보다 낮은 상태를 만들면 다시 주택 가격의 상승이 나오게 된다. 

즉 금리를 올린것이 헛수고가 된다. 
금리를 올려서 부동산 가격을 잡아서 물가를 내리고 물가가 내려가면 금리를 내리는 루트는 그래서 작용을 하지 않는다. 
아마도 이건은 투트랙일 거다. 
정부의 정책은 장단기 투트랙을 쓰는 경우가 많은데, 
금리로 부동산을 잡는 것은 단기적 효과뿐이며, 또한 엄밀한 의미에서는 가짜 물가안정이기에, 
금리로 부동산 가격을 잡아서 물가 안정을 만들고 그것이 유지되는 기간동안에, 
(우리나라는 이 기간이 인허가부터 준공까지로 길어야 2년 안쪽이다, 아마도 미국은 아파트 위주가 아니라서 더 짧을것 같은데...)

 
다른 요인 유가나 곡물이나 전쟁이나 등등 실질적인 물가 하락 부분을 해결하겠다는 생각일 것이다. 
정부 정책은 보통 이 방법을 많이 쓰고, 
참고로 이 방법이 나왔다는 말은 똑똑한 정부라면 그 기간안에 근본적으로 해결할 방법을 가지고 있다는 의미다. 
그 방법을 가지고 있지 않다면, 이 단기책은 오히려 악영향만 미친다. 
생각해보라. 금리 인상으로 주택가격 하락을 만들면 공급이 줄어들텐데, 
그럼 월세가 오르겠나? 내리겠나? 지나가는 초등학생한테 물어봐도 알겠다. 
이 역 효과가 나오기 전에, 근본적인 해결을 보겠다는 의미로 일종의 마중물이다.
이게 부동산은 다른 자산과 좀 다른 성격을 지닌다. 
그냥 자산이 아니라 생존의 3요소에 속하는 필수품이어서 그렇다. 

마지막.
지금 시기는 금리가 자산을 흔들어 대는 시기라서,
지금 시기에 자산 가격이 올라요? 떨어져요? 라는 질문은 사실 의미가 없는 소리다. 

이 질문에 답하려면, "그럼 미연준이 어디까지 금리를 올려요?" 라는 질문에 답해야 하는데, 그런에 이건 아마도 파월도 모를껄?
파월도 모르는걸 우리가 알수는 당연히 없는것이다. 
오늘 운전하면서 경제방송을 듣다가 per가 나오길래, 심심풀이로 그냥 암산을 해봤다. 
대강 머릿속으로 암산을 해보니 나스닥이나 우리나라나 대략 기준금리 3% 약간 넘는 수준 정도까지는 반영을 한 가격대인듯 하다. 

s&p인가? 그건 말을 안하길래 계산을 못했다. 
1.75기준으로 0.75에 0.5에 0.25 정도 하면 3.2인데, 
이 수준을 전부 반영한것은 아니고 이보다 약간 낮은 수준을 반영한듯.
즉 예고된 금리수준에서 보자면 과하락까지는 아니고 적정수준 하락이 나온것이고, 
여기서 금리가 더 올라갈걸 생각하면 하락은 좀 남은듯 하지만,
반대로 지금의 금리 수준이 장기적으로 중립금리 수준을 넘어서 있는 것을 생각하면 
그런 의미로는 과학락이 나왔다고 말할수 있으니. 
연준의 점도표를 보면 3.5수준 정도가 나오는듯 한데,
이것이 약간 물가를 가라앉히기 위해서 강하게 부른 숫자라는데 배탕을 한다면 지금 정도면 괜찮은 가격대로 온것 같고,
만약 여기서 물가가 한번 또 빵 하고 터져준다면, 하락폭은 더 남았을 테고.

그럼 이게 개인들의 취향에 따라서 
3.5는 연준의 뻥카고 그보다 아래에서 최종금리가 형성된다라고 생가하면 지금이 매수 시기일수도 있고 
또는 물가 한번 더 빵 튄다에 건다면 더 기다릴수도 있는 것인데,
그런데 사실 이 정도면 금리 수준이면 장기적으로는 분명 고금리로 멀티플이 낮아진 상태일것이기에 
기간을 길게 놓고 보면 매수할만한 가격대이긴 한것 같다. 
그런데... 개인적으로는 나는 이번 장에서 수익보다 뭔가 재미있는걸 해보고 싶어서 그냥 기다리는 중이긴 하다. 
아. 그리고 결정적으로, 
반등시에 미국이 더 빠르고 강할것이라 생각을 하며 
또한 까딱하면 환율로 인해 미국 반등시 국장은 디커플링이 나올 가능성을 보고 있어서 기다리는 중이기도 하다. 

이거 해결되면 그때 생각해보면 될듯 하다.