오윤섭의 부자노트-부동산시장 전망

1) 현 정부 임기는 2022년 4월까지 이고
다음 정부 임기는 2022~2027년 4월까지이다

2) 현재 진행 중인 주택 건설은 2023년 전후로 급속히 감소한다

3) 3기 신도시 입주는 2019년 발표 당시 2020년 12월 토지 보상을 마치고 2026년 시범 단지 입주할 수 있도록 하겠다 하였으나
2021년 현재 토지 보상이 마무리되지 않았고 2022년 12월 까지 이루어진다면 3기 신도시 시범단지 입주는 2028년 즈음이 될 것이다

4) 서울과 수도권 내 진행되던 택지개발지구 (다산 미사 위례 시흥 및 화성) 대부분 2022년 끝으로 입주가 끝이 난다

서울 내 재건축(반포 개포지구 둔촌) 재개발 대부분 역시 2023년을 전후로 입주가 이루어진 이후
현재 조합설립단계인 재건축 추진 단지의 입주는 아무리 빨라도 2027년 이후이다

5) 정부가 추진 중인 2·4 대책에 따는 도심지 역세권 개발을 통한 주택공급은 2025년까지 부지 확보이며
그에 따른 진행 젤 차 간소화로 빠른 추진이 이루어진다면 이 역시 2027년 전후는 되어야 입주가 이루어질 것이다
ㆍ 구역지정 2021년 동의서 75% 확보 2023년 조합설립 각종 인허가 절차 2025년
이주 2026년 철거 및 착공 2027년
건축 후 입주 2029년

6) 2023~2027년간 약 5년의 기간
다음 정권 임기 5년의 시간은 수도권 지역에 역사적 유례가 없는 사례가 될 것이다
입주 물량이 극히 줄어드는 시기 약 5년 기간이다

7) 매우 중요한 핵심 내용
우리나라 주택 가격은 주요 선진국 대비 그 상승률이 높지 않았다
물가 상승 수준으로 유지한 주택 가격의 비밀은 정부 주도의 공급 정책 때문이었다

정부 주도 주택정책의 장점은 주택시장이 비수기에도 주택공사를 통해 꾸준하게 공급을 해주었기 때문이다
즉 공공역할을 훌륭하게 수행해 주었기 때문이다
이러한 과정에서 언제든 공급할 수 있도록 택지지구를 지속해서 지정하여 왔다
ㆍ(주택 공급으로 택지 지구가 감소할 때마다 다시 추가 지정하여 꾸준하게 그 일정량을 유지해 왔다)

1977년 이후 2022년간 매년 25~70 만 호의 주택 공급은 그렇게 이루어졌다
ㆍ수요가 줄어드는 불경기 시기에 민간 분양은 줄어들어도 공공 분양(주공:LH) 일정량의 주택 공급은 해 주었기 때문이다

그런데 2017년 현 정부 집권 후 주택공급이 충분하다고 말해오다가 2019년 이후 그리고 2021년 지금 정부는 황급히 3기 신도시를 지정하고 공급하겠다고 한다.

다시 말해 2016~2017년 시급하게 공급 계획을 진행했다면 최소한 2025년 즈음 첫 입주를 할 수도 있었다
아니면 2017년 현 정부의 강력한 재건축 규제가 없었다면 도심지 재건축 단지가 순조롭게 진행되었다면 (반포 대치동 잠실 명일 등)


이들 재건축단지는 2025년 전후로 즉 둔촌 개포1단지 입주 후 뒤이어 1~2년 시차로 입주까지 이어지는 공급이 되었을 가능성이 크다



2012년을 전후로 서울시는( 박원순 시장) 뉴타운 및 재개발 지역의 구역 취소를 시작하며 2016년까지 기존 추진 지역의 30% 가까지 직권 해제하였다

이들 지역이 구역 취소가 되지 않고 지금까지 사업이 진행되었다면 최소한 해제지역의 20~30%는 상당 부분 사업이 진행되어 2022년 ~이주나 철거단계까지 진행되었을지도 모른다

하지만 현실은 그렇지 않다

1977년 이후 서울 수도권 주택공급은
택지개발 (신도시) 형태나 재건축 재개발 등 도시정비사업으로 꾸준하고 지속적으로 많든 적든 주택공급이 멈추지 않고 이루어졌다

2023~2027년 5년여 기간 즉 차기 정부 임기 기간 역사적으로 유례없는 주택 공급 공백이 이루어지는 시기이다

차기 정부 5년은 주택 입주가 급속히 감소하고 극히 적은 물량만 이루어진다
그간 추진해온 가로주택정비사업과 소수의 재개발과 양주 옥정이나 화성시 등 서해안 권역 등지의 입주 물량이 수도권 입주 물량의 전부인 시기가 된다

지금 우리는 2023년 이후 무슨 일이 일어나고 있는지를 제대로 인식해야 한다

정부는 2020년 7.31을 통해 임대차 보호법 개정되며 계약갱신 청구권을 통해 기존 2년 기간에 추가하여 2년 거주 가능하게 하고 임대료 인상은 5%로 제한하였다
그런 이유로 2020년 8월 이후 기존 계약이 만기 된 상당수 전세는 5% 인상 후 2년을 추가 거주하는 물량이 상당수 차지하게 되었다


이것은 임대가격이 신규임대 시 10억이나 기존 5억에 거주하던 세입자가 계약갱신권을 이용하여 5.25억에 거주하는 같은 지역 내 다른 임대가격을 형성하게 하였다

이러한 2 + 2 는 2020년 7월+2년인 2022년 8 월이 되면 계약갱신 청구권 사용 임대차가 모두 실제 임대가로 정상화가 이루어지는 시기이다
2022년 8월+2년인 2024년 7 월간 임대가 상승 폭이 매우 커질 가능성이 있다는 의미다

2023년 이후 입주는 줄고 임대료는 모두 정상화가 이루어 진다
여기에 2022년+4년간(2+2) 임대료를 올리지 못하기에 2022년~2024년간 이루어지는 임대계약은 2022+4년인 2026년~2028년까지 4년 치 인상분을 적용하고자 할 것이다

임대차 임대료 인상이 큰 폭으로 이루어질 가능성이 매우 크다
이것 역시 매매 가격에 영향을 줄 것이다

2020년부터 종부세 부담이 큰 폭으로 인상되었고 이것은 2023년 까지 꾸준히 증가할 것이다
여기에 최근 오른 주택가격으로 인상되는 종부세와 그 대상 지역 역시 크게 늘어날 것이다

2023년 종부세는 최고조에 가깝게 부당히 증가한다
이렇게 부담하는 세금에 대하여 집주인은 상당 부분을 세입자 임대가격에 전가할 것이다

8) 마지막 고려사항
1970년대 이후 서울수도권 주택시장은 지속해서 주택건설이 이루어져 왔다
ㆍ택지 또는 정비사업으로

따라서 보유 주택 대부분은 20년 미만 주택 특히 10~15 년 주택이 대부분이다시피 했다

2000년대까지는 그러했다

2010년대 진입하며 상당량 주택이 공급이 미루어지며 점차 신축이 줄어들자
주택의 40% 가 노후 주택이 되었다

1기 신도시는 30년이 되었다
곧 40년이 될 것이다

2025년 서울 아파트 45% 이상 주택이 25년~30 년 된 주택이 된다

주택 노후와 따른 대체 주택의 수요가 급속히 증가하는 시기가 2020~2030년간이다

노후 주택의 급속한 증가는 신규 주택 즉 새집 선호를 매우 강하게 하여
새집 집값 호가를 높이는 효과로 나타난다
2000년대 주택가격 선도를 재건축 대상 주택이 했다면
2020년대는 새 아파트가 가격선도를 할 것이다

주택 공급의 총량은 105% (전국) 또는 95% (서울)이지만
주택 노후화로 인한 교체주택의 수요를 감안 시 주택 공급량 105%의 의미는 크게 훼손된다

결론
다음 정부 대통령은 누가될지 우리는 모른다
하지만 신임 대통령의 임기 5년은 역사상 유례없이 매우 난처한 상황이 연출되는 임기 5년이 될 것이다

정말 공급 공백기 5년 이란 유례없는 상황은 역대 정권과 비교 시 다음 정부가 처음 겪는 일이 될 것이다

정말 공급 할 수 있는 방법이 없다

대체 지역인 경기도 일부의 입주 물량에 수도권 전체가 5년간 의지 해야 하는 상황이 되었다

그리고 차차기 정부는 2027년 5월 집권한다

그 2027년 이후는 이전 5년과 정반대의 상황이 된다

폭풍처럼 3기 신도시 입주와 지금 다급하게 진행되는 재건축 단지와 도심지 역세권 공급 물량이 동시다발적으로 진행되는 것은
2027~2032년 기간이 되기 때문이다

*하나 더
2000년 즈믄동이(황금돼지띠) 출산 이후 급속히 신생아 출생이 감소 중이다
2030년은 이들이 30세 즉 결혼 시기이다

2015년 이후 결혼 건수 역시 감소 속도가 가파르다
결혼 10년 차 시기는 첫 주택 매입 시기이다
이때가 2025년 이후 시기이다