묵시적갱신 시에 집주인 및 세입자 입장에서 주의해야 할 점

오늘은 전세, 월세 임대차계약의 묵시적갱신 시에 집주인 및 세입자 입장에서 주의해야 할 점들에 관하여 작성해보고자 한다. 

 
묵시적 갱신은 무엇이며, 갱신의 횟수, 전세자금대출의 연장, 갱신 시에 계약서를 새로 작성해야 하는지 및 복비(중개수수료)는 누가 부담하는지 등 관련하여 내용을 정리해보고다 함! 

 

전세, 월세의 묵시적갱신?



묵시적 갱신 : 

임대인(집주인) 과 임차인(세입자) 이 임대차 계약 만기 6개월 전부터 1개월(또는 2개월) 전까지 기간 내에 서로 임대차계약에 관하여 조율이 없을 시에 만기 이후로도 계약이 연장되는 것을 의미한다.

 

원래 임대차 계약기간과 무관하게 (1년도 가능) 계약기간이 끝나고 임대차 상대방 모두 조율하지 않을 시에 연장사용에 대하여 묵시적갱신이 이루어진다. 



2020년 12월 10일 기준

1개월 > 2개월 로 연장!

 

20년 6월 9일에 주택임대차보호법 제6조 제1항에서 묵시적 갱신의 기한이 아래와 같이 변경되었다.

 

변경 전 : 6개월 전부터 1개월 이내

* 변경 후 : 6개월 전부터 2개월 이내

 

즉 20년 12월 10일 이후로 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약을 만일 세입자나 집주인이 묵시적 갱신을 원하지 않을 경우,

 

계약 만기 6개월 전 부터 2개월 전까지의 기간 내에 갱신거절 혹은 계약조건의 변경을 통지해야 함. 

 

 

계약의 묵시적 갱신 이후 향후 

계약갱신요구권 사용이 가능한지?


 

묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신과 구별됨. 따라서 "계약갱신청구권" 의 행사가 1회에 한하여 사용 가능하다. 

 

다만 집주인이 실거주를 말하며 갱신을 거절한다면 이는 막을 방법이 없음. 

 

그리고 21년 6월 1일 이후에 묵시적 갱신을 하였거나 임대료 변경이 없는 경우는 임대차 신고대상에 해당되지 않는다. 

 

 
 

묵시적 갱신 후 

전세자금대출 연장이 가능한지?


 

전세자금대출 연장은 우선 "집주인의 동의는 필요하지 않음" 그래도 좋은 관계를 위해서 집주인과 협의 후 진행하는게 좋긴 하며, 만일 협의가 안되었다면 아래와 같이 진행해도 되긴 함

 

1) 집주인이 계약 만료 1-2개월 전까지 연락이 X

 

2) 은행에 필요서류 문의 

(보통은 신분증, 주민등록등본, 예전 임대차계약서, 등기부등본)

 

3) 은행 방문 후 전세자금대출 연장 신청 

 

4) 은행이 집주인에게 세입자의 전세자금대출 연장한 사실을 통보

 

묵시적 갱신을 하였는데 세입자가

갑자기 계약해지를 할 상황이라면?



임대차 계약의 묵시적 갱신의 경우 임대차의 존속기간이 2년이더라도 해지가 가능하다.



계약이 갱신된 묵시적 임대차계약의 경우 세입자는 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있으며, 해지는 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 
즉 세입자가 사정이 생겨 이사를 나가야할 경우, 집주인에게 3개월 전에만 통보하면 다음 세입자를 구하기 위한 공인중개사 중개보수 등을 전혀 부담하지 않고 보증금을 돌려받아 나갈 수 있음. 

 

* 일반 임대차 계약은 임차인이 중도에 나갈 경우 중개보수나 손해배상 등 책임을 져야 함

 

해당 규정은 세입자 입장에서는 문제될 게 없지만 집주인 입장에서는 새로 세입자를 들이기 위해 복비도 지불해야 하고 새로 구해야하는 등 번거롭다. 

 

그렇기에 

 

집주인이라면 묵시적 갱신 말고

계약서를 다시 작성하는게 깔끔하다

사실 위의 규정은 집주인 입장에서는 너무 손해임. 임차인이 계약기간을 못채워 나가는데도 중개보수까지 임대인(집주인) 이 내야 함. 

 

물론 일반 임대인이라면 새로운 세입자를 받으면서 보증금이나 월세를 올리면 되지만, 등록임대사업자의 경우는 임대료 인상이 5% 로 제한되기에 더욱 부담이 크다. 

 

집주인 입장에서는 세입자가 중도에 계약을 해지 할 경우 매우 번거롭다. 이에 집주인은 애초에 묵시적 임대차계약을 통하여 계약을 연장하기보다는

 
임대차계약서를 새로 작성하는걸 추천드림.

 

월세, 전세가 묵시적으로 갱신되지 않고 계약서를 작성할 경우 세입자는 중도에 해지할 수 없기에 집주인은 해당 기간동안 세입자를 또 구할 필요가 없다.