부동산 투자하려면 이정도는 알아야 합니다

지방과 서울의 다른 점

지방의 가장 많이 오른 아파트의 특징? 상권, 연식, 브랜드, 학군, 뷰, 평형, 
지방은 거의 학군이 없다,(대전 둔산, 대구 수성구,부산 사직,광주 남구 같은 곳 제외)
지방은 교통망이라고 할 것이 없다. 지하철 있는 곳도 적고 끝과 끝은 1시간 이내로 왕복 가능
* 지방은 상권 크고 년석 신축 택지인 곳 그리고 대형일수록 비쌈 
지방과 서울의 가장 큰 차이는? 역세권이 최고
지방과 가장 큰 차이는 구축도 재재 이슈를 받고 엄청나게 비싸다는 것!
학군도 중요, 한강뷰, 소형일수록 비싸다 
서울과 지방의 평형별 비율로 보았을 때 지방은 대형 평수, 특히 입지 좋은 대형 평수 희소하고 돈 많은 사람들은 그곳에 가고 싶어 한다. 서울은 반대로 서울 경기에 대형 공급이 굉장히 많다.
평단가로 돌려보면 중형(34평)과 40평 이상의 대형 가격이 거의 같다. 
* 이 두 곳의 차이를 정확하게 아는 것이 전국을 보는 시야를 넓히는 첫 번째! 

 

2. 정책에 따른 서울부동산

· 현재 서울은 25개구가 모두 투기과열지구 
· 대출은 15억 이상 금지,
· 아파트 2채 이상 되면 중과 20%씩/ 3채 이상 되면 30%씩 양도세에 추가과세 
  * 애매한 2주택자 양도세가 너무 커서 팔지 못한다
· 대출 상한가가 6억 이하일 때 9억 이하일 때, 양도세 비과세 구간이 9억에서 12억이 될 때 상한선을 여기까지 우선 올라야 된다는 신호를 캐치해야 한다.
· 지금 유동성으로 6억 이하 아파트는 대출 가능 때문에 갑자기 몰려들었고 비과세 조건 때문에 12억 맞추려고 사람들은 매도를 미룸
· 비싼 부동산 중개 수수료가 조정되자 더 싸게 수수료를 내고자 또 아파트를 매수 매도를 미루고 이런 하나하나의 정책과 흐름을 캐치해야 한다 
· 동두천처럼 가장 마지막에 오르는 곳은 즉 수요가 덜한 곳은 올라도 매도 타임 잡기가 힘들다


 

3. 서울의 교통

· 구안에 있는 명소를 각인하면서 외운다.
   ex) 롯데월드, 송파, 동대문, 서울대, 63빌딩 등등

한 번쯤 가 본 곳들을 하나씩 대입하고 관광지를 떠올리면서 주변을 상상하며 스스로 리마인드 한다

· 터미널이나 역을 내려 그 주변을 회상하고 거기의 교통 편을 기억 갈 때마다 호갱노노로 내가 있는 곳 아파트 얼마짜리인지 체크
· 서울의 지하철의 양대 산맥은 2호선과 9호선
· 그 노선의 아파트들이 거기서 강남과 가까운 곳들이 대부분 비싸고 좋다
· 지하철 2호선, 9호선 라인 아파트 주변부터 공부하는 것이 좋다고 생각
   ex) 이미 비싼 곳은 몇 배가 올라 20 ~ 30억 / 어떤 곳은 약간 급지가 낮고 아직 6억
· 지금 싸다고 무조건 6억 이하 아파트만 봐야 할까요? → 지금 싼 곳은 앞으로도 증감률이 낮다고 생각! 

 

○ 우리가 서울을 공부하는 이유
· 더 좋은 곳이 어디인지 다음 장에 정책이 완화하면 들어가고 지금도 계속 공부하며 어떤 자산이 저평가인지를 체크하기 위해서이다. 큰 서울 전체를 많은 시간 들여 다 공부할 필요는 없다고 생각 

 
 

4. 1,2,3기 신도시

· 서울을 공부하는데 1기 2기 3기 신도시를 모르면 안 됩니다.

 - 1기 - 일산, 안양, 성남, 분당, 군포, 부천
 - 2기 - 판교, 화성, 동탄, 위레, 김포, 파주, 광교, 양주, 검단
 - 3기 - 남양주, 과천, 부천, 고양, 인천, 안산, 구리 등
· 그때마다 물량이 많았고 하락기가 왔었고 현재는 사전청약을 진행 중
  * 사전청약은 본청약 전에 이루어지는데 그 지역에 2년간 거주해야 함
· 즉 3기 신도시 지역에 전세로 살아야 하고 전세가는 높아진다
· 사전청약은 분양가가 결정되지 않고 본청약 때 분양가가 확정
· 청약에 당첨됐던 그전 신도시의 경우 나중에 포기하는 경우 지연되는 경우가 굉장히 많다.
· 이전 과거를 공부하지 않고 3기 신도시 사전청약만 바라보고 있다면 만약 본청약 때 비싸진 분양가를 감당하지 못한다면 어떨지 생각해 보아야 한다.
·  '나는 다주택자라 청약은 몰라' 하지 말고 계속 봐야 한다 

 

5. 대단지 물량 체크 

· 서울의 가장 큰 대단지 : 헬리오시티. 입주자에 전세가도 낮았고 언론에서 하락을 예고, 주변 수도권도 역전세를 맞기도 하면 수도권의 한차례 고비였지만 입주 후 계속 상승
* 이런 식으로 대단지 아파트들의 입주자 혹은 주요 비싼 구축들 매매가를 복기하며 서울의 역사를 공부해야 서울을 알 수 있다고 생각
· 지금 아파트들의 매물만 보고 호재만 보고 갭 금액만 보는 것은 의미가 없다고 생각
· 현재 서울의 어디가 비싸고 싼지 지방 사람은 가늠할 수 없다. 

 
 

6. 분양 경쟁률 체크

· 현재 서울의 미분양은 거의 없다
· 미분양이 늘어날 때는 갑자기 한순간이기 때문에 그전에 청약 경쟁률을 체크!!
· 서울의 미분양이 없는데 언제 늘어날지 보면서 스스로의 포트폴리오를 구상
   * 경쟁률이 높다는 것은 아직 무주택자의 수요가 많고 하락장으로 가기는 이르다는 것 

 

7. 지방과의 비교

· 전국이 똑같은 흐름을 가지는 건 아니지만 지방 투자자는 서울에 대한 로망이 있다
· 지금 청주 지웰 59가 15억하고 대전 스마트시티가 20 억하면 사람들은 서울이 갑자기 싸 보이는 효과가 있다.
· 지금 중소도시 대장 단지는 보통 6억 이상, 20만 대 도시는 5억 대 10만 도시는 거의 4~5억 대
· 아직도 서울에 6억 미만 아파트가 있으니 사람들은 싸네, 갭이 1~2억이면 투자로 다시 보기도 한다
· 지방은 갭이 1억 이상 되면 대장 단지 아닌 이상 투자하지 않음
· 서울은 빌라든 재건축 구축이든 투자자들이 진입
· 수도권 분들도 지방의 흐름을 같이 봐야 한다 

 

8. 각종 지표 흐름

· 서울의 매매가격지수 언제가 하락, 정체구간인지를 봐야 한다
· 고평가도 갱신한다.
· 바닥일 때 싼지는 알 수 있지만 언제가 매도 타이밍인지 알 수 없는 지표 (HAI 주택 부담지수)
: 높을수록 주택 사는데 부담스럽다 = 비싸다
·  현재 부동산 심리는 11월부터 얼음장입니다.
· 그러다 보니 법인 간 거래도 확 줄었다
· 하지만 이 와중에 전세가는 계속 오르고 있다 (실거주 힘이 강하다) [전세가격지수]
· 시도별 소득 규모 세종 1위, 서울 경기 2위
· 서울, 세종, 제주의 자산을 보면 서울이 6억 7천인데 부동산 자산이 5억
  * 부동산은 자산의 엄청난 비중을 나타내고 부동산 공부는 생존을 위한 필수요건!

 

○ 연도별 소비자 물가지수는 매년 올라가고 있다

· 코로나에 경기가 안 좋다고 하지만 하단의 수입, 수출은 점점 늘고 있다
· 전국에서 서울의 어느 지역으로 전출입 되는 곳이 많은지? 송파 강남이 압도적
· 관악구는 20대가 많은데 서울대, 중앙대, 충신대의 영향
·  송파, 강남의 20세 이하 비중도 다른 구랑 굉장히 다르다
· 학군이나 학원가가 잘 돼있을 것 같다는 생각! 

 

9. 리치고 활용

· 서울 공부하기 가장 좋은 어플은 리치고 
· 메인에 학군 진학률 순위를 알 수 있다
· 21년 기준 가장 빠른 정보를 쉽게 파악하고 그 주위 아파트를 찾아보면 학군과 아파트의 관계를 파악
· 아파트 랭킹에 평단가 높은 순으로 어디가 가장 비싼 아파트인지 서울 아파트가 평당 1억이 넘는 것을 알 수 있다
· 반대로 아직도 싼 아파트들고 알 수 있다
· 전세가율도 체크하여 어느 곳이 실거주 수요가 탄탄하지 볼 수 있다
· 갭 금액 낮은 순으로 지금 적은 금액으로 투자할 곳도 볼 수 있다
·  현재 갭 2억 정도 하는 아파트들이 꽤 나온다 


10. 학원가

· 서울의 3대 학원가 (호갱노노 학원가 체크) 대치동 834개, 중계동 은행사거리(은사), 목동
· 학원가와 가까운 곳, 지하철 노선이 잘되어 있는 곳도 선호지역

 

11. 재재

· 지금 서울의 가장 핫한 상품은 재재
· 재재는 말만 들어도 용어도 어렵고 주변에 엄청난 부자 됐다는 말 들어서 해야 할듯한 마음, 구축 사기가 엄두는 안 나고 강의 들어도 잘 모르겠고..
· 신통 1/2 - 엄청 길게 걸리는 각종 과정을 절반으로 단축하겠다
· 건폐율도 용적률도 높여서 더 높게 더 넓게 짓게 하겠다
· 이것 발표되고 너도나도 몰려가고 싶은데 1월 28일 권리 산정일 기준
· 28일 이후에 신통 구역을 산사람은 현금청산 대상
· 28일 이후 신축빌라 쪼개기 물건 산 경우 현금청산
·  현금청산이 되면 보통 공시가격보다 조금 더 쳐주는 정도의 보상만 받는 것! 손해다
· 또 토지거래허가구역으로 묶임(실거주, 허가받아야 됨 결국 매도가 힘들어진다)
· 토지 거래 허가 기간은 지정 기간을 계속 연장
· 서울 재재 : 권리 산정일, 토지거래허가구역 체크, 실거주 요건 체크 확인
· 대단지 재재단지의 경과도 계속 보면서 문제 발생 체크
· 둔촌주공 분양이 왜 미뤄지는지 체크
 → 리치고 어플이나 pc버전으로 재건축, 재개발 아이콘을 수시로 클릭해 보면서 
  ex) 주공 고층 4단지 :07년 안전진단받고 지금까지 진행 중인 이런 과정 찾아보며
· 내 자산이 각종 규제와 종부세를 겪고도 입주까지 버틸 수 있는지 체크
· 사업시행 인가에서 관리처분 인가에 이르기까지 여러 사례를 보면서 피값과 매수심리도 체크.
· 주요 이슈가 되는 재재 단지들 주공 들어가는 대단지 아파트들의 변화도 계속 체크해야 재재를 투자할 마음가짐이 준비될 수 있는 것 같다. 
ex) a라는 사람이 그 당시 시영 5.5억에 전세 끼고 투자해서 파크리고 43평 분양받았는데 그 돈으로 도곡렉슬 대치 아이파크 살 수 있었는데 아쉽다고 했음
· 어디가 가장 좋은 곳인지 스스로 알아야 장투를 해도 다른 결과가 나온다 

 

12. 현재 봐야 할 자산

· 서울은 중형, 대형 가격이 같다
· 대형은 오를 때 폭이 더 많이 오르기 때문에 서울을 공부할 때 대형이 언제 오르고 얼마 기간 오르고 얼마큼 오르는지 스터디 해야 한다
· 현재 서울의 자산 중 현시점 가장 싼 분야는 소형 오피, 대형 아파트
· 아파트 거래량은 내려가는 그래프 소형 오피는 올라가는 그래프
· 06년 1억하던 것이 2억 3천이 된다 이 상황이 될 타아밍인것!
· 이미 방두칸, 방세칸 오피가 급등하였고 소형 오피만 남은 상태였고 과거를 보고 미래를 예측
· 오피스텔은 취득세 4.6%로 상업용일경우 법인 매도 시 종부세를 내지 않는다.
  ex) 합정동 마포한강2차푸르지오
· 갭이 작은 신축 역세권 오피를 사면 리스크가 적고 지금 전혀 오르지 않은 젓가락 그래프이기 때문에 상승 힘을 비축해놓은 상태
·  오피는 300세대 이상도 대단지라고 보고 역세권이 좋고 신축일수록 좋다 (호갱노노로 오피 찾아보기) 


13. 포트폴리오

· 서울 사는 무주택자 : 청약 가점이 낮아 확률이 적으면 자산에 맞게 매수 추천
· 1주택자 분들이나 일시적 비과세 맞추신 분들 : 세금 절약하는 게 우선 / 절대 다주택자 포트로 가지 말기 /  방3개 오피스텔 (아파텔) / 지방 1억 미만 투자 추천
· 서울 다주택자분들은 대부분 중과가 해지될 때까지 기다리는 것 같다 



 

14. 총평

· 지금까지 설명한 서울 스터디 법은 그 안에서 세분화하여 본인이 직접 스터디를 해야 함 
· 서울은 경제지표 수급 청약 경쟁률 가격 등 봤을 때 아직 덜 오른 곳들도 있어 상승 여력 있다고 본다
· 재재 : 정말 긴 시간이 필요하고 전체 흐름과 상승 하락을 다 꽤 차고 자산이 여력이 있으신 분들의 최상 난이도 투자 상품 쉽게 다가가지 않으면 좋겠다
· 현재 저렴한 서울 소형 오피와 대형 아파트 가격을 체크하며 어떻게 변하는지 체크
· 각종 교통호재, 기업유치 호재는 호재가 연기되고 호재가 없어지고 호재가 이루어졌을 때 어떻게 보는 것만 반영
·  재재도 내가 안 사도 주요 대단지 아파트 주요 정책은 어려워도 상식처럼 인지
·  비례율, 추가 분담금, 각종 추가 비용을 인지
·  서울의 과거를 복기하며 어디가 정말 좋고 지금 싼지를 공부