부동산 상식

비과세 : 1세대 2주택 비과세 신고도 안해도 된다.
감면 : 세금을 깍아주는 것. 대표적인게 8년 이상 농지에 재촌자경하면 양도세 100% 감면. 1년에 1억 5년안에 2억까지. 신고는 해야
일반과세 : 보통
중과세 : 조정지역 10% 20%, 1년이내 팔았을때

비과세는 금액 제한이 있음. 9억이하이면 전액 비과세. 신고 안해도 상관없음

단일세율 : 일정
누진세율 : 소득금액이 늘어날수록 높아지는 것

양도소득세 : 세무서
취득세.. : 구청

지자체에서 세금을 매기는 기준 : 시가표준
국세를 거두기 위해서 국세청 : 기준시가

A 아파트의 시가표준 기준시가 보통은 같다.
아파트는 공동주택 공시가격이 있다. 둘 다 이걸 이용한다.
토지도 공시지가. 둘다 이걸 이용
상가는 다를 수 있다.

취득세율이 확 바뀜
- 6억이하 1% 6-9억 2% 9억초과 3% 계단식 -> 6-9사이 1~3% 100만원 단위로 세분해서 바뀜
-> 유리해진 사람과 불리해진 사람이 있음
-> 3개월 이내 돌아오는 분만 소급
- 1세대 4주택자부터는 4%로 바뀜 (옛날에 원래 그랬다가 낮췄다가 다시 돌아옴)
-> 세대개념임. 양도세에서는 서른살 미만이라도 소득이 있으면 분리되는데 취득세에서는 안됨.
-> 예외가 없음. 임대주택도 빼주지 않음
-> 주거용 오피, 입주권, 분양권 산정 안함

보유세 (재산세)
- 6/1전에 사면 그해 재산세/종부세 다 내야 함

종합부동산세
- 공시가격이 6억이상 (부자만 내는 세금)
- 상가나 토지를 갖고 있어도 낼 수 있음, 단 토지가 80억이 넘어야.
- 작년 기준 3.6%만 냄
- 다주택자들, 고가주택들이 기하급수적으로 늘어나게 설계됨
- 공시가격 현실화시키고 있음. 한해 14% 올랐음
- 공정시장가액 비율을 곱하는데 80%에서 매년 5%씩 사라짐
- 913 이후는 다주택자(조정대상에서 2주택, 비조정 3주택) 높은 구간에서는 0.7% 올라감
- 종부세는 인별로 계산 -> 공동명의 유리
- 주택수에 따라 봄, 남편한채 부인한채 보면 1주택으로 보니
- 임대주택 등록(공시가격 6억이상 장기) 종부세 합산 배제. 913 전에 취득은 혜택을 받음, 913 이후 조정지역에 사면 혜택 없음

양도세
- 취득세 보유세는 부담가지 않으나, 양도차익은 금액이 크다
- 조정지역 중과세

일시적2주택, 살때 비조정은 보유2년, 살때 조정이후 산 사람은 거주2년
- 1세대 기준임, 가족들이 전입되어 있는 경우 양도세 추징될 수 있음. 나중에 소명 어려움
- 주거용 오피스텔도, 상가든 뭐든 사람이 살고 있으면 (세입자에 특약을 걸어서) 양도세 조사할때는 여러 방법이 있으므로 조심해야 함
- 내년부터 기준이 바뀜, 보유기간 계산 방법이 바뀌어서 1주택이 된 이후부터 2년이 되어야 함
- 일시적2주택은 비과세 규정(일반적인 123요건)
  첫번쨰 집을 사고 나서, 1년이 경과하고 나서 사야 하고
  파는 집은 2년 이상 보유는 무조건(조정지역이면 거주까지)
  새집 사고 3년안에 팔면 비과세
- 조정지역 안에서 일시적 2주택은 강화됨 (둘다 조정인 경우만)
  - 18.9.13 3년안에 파는것 -> 2년안에
  - 19.12.16 조정지역은 2년이 다시 1년으로, 새집에 1년안에 전입도 해야 함
- 일시적2주택이 안되도 중과는 안될 수 있다. (중과 배제 조건)
  - 2주택자가 집을 사고 새집을 산지 3년안에 기존집을 팔면 2주택자라도 중과 아님
  - 1년안에 사신 분도 상관없음
  - 몰라서 중과세로 신고하면 반환이 잘 안됨. 본인이 돌려달라고 해야. 경정청구 가능
분산전략
- 해를 나눠서 파는게 좋다
- 부부라도 인별로 계산이므로 공동명의가 유리
- 1억 양도세면 2천백정도, 공동명의였으면 1300정도

다주택자 매도순서
- 중과세 안되는 집부터 파는게 유리
- 조합원 입주권은 중과세 안됨
- 양도차익이 큰건 마지막에
- 단기매매는 세율이 높음

붙이기 전략
- 손해본 부동산은 이익난거랑 같이 팔면 세금이 줄수 있음
- 상가, 주택, 땅 가리지 않음, 골프장 회원권도
- 과세표준을 청산

두달안에 신고 납부,
건건이 신고해야 함 (예정신고)
두건이상 팔면 다음해 합산신고를 해야 함
합산해서 예정신고를 하면 이걸 안해도 햄

취득할때 증빙을 안챙기는 사람 많음
계약서, 샤시 영수증, 매도하기 전에 세무상담 받고 돌다리 두드려서 하는게 좋다.