신성철쌤 2020 전망 요약

(자유행님 필사)

 

◆ 현 상승 사이클은 크게 3~4부분으로 나눠볼 수 있음
 
1. 2012년 말 - 입주물량 부족으로 시작된 상승

입주물량 부족 전세가 상승 → 매가 상승

 

2. 2015년 말 - 개발성에서 비롯된 유동성장

매가 상승 → 개발사업의 사업성을 맞춰줌 ( 재개발, 재건축의 시작)

 

3. 2017년 말 - 입주물량 과다 시기

상승장 진입, 분양권 호황 → 증가된 분양 물량 → 과다 입주물량

 

4. 2019년 말~입주물량 부족으로 인한 2차 상승장

입주물량 구간의 끝나감에 전세가 상승 → 다시 매가 상승 → 다시 개발 사업 활발

 

결론적으로 1,2를 묶는다고 보면

상승 시작→ 물량 과다로 상승 침체(잠시 침체) → 물량 소화로 재상승

 

 

◆ 그렇다면 언제까지 이번장이 갈 것인가?

공급정책을 보면 예측할 수 있는데.. 

'18~'19년에 공급정책을 내놓아도 '20~'22년까지의 물량 공백은 어쩔 수가 없으니 

실수요장으로 재차 상승하는 것은 당연했음

but 저 시기('18~'19)에 공급대책이 없었으므로 22년 이후부터도 다음에 올 물량이 없는 상태

 

사이클의 기본적인 흐름은

물량 부족으로 상승 → 투자자 유입 → 분양 증가→ 입주물량 증가, 과다→ 전세가 하락

→ 투자자의 유동성 유입 Vs 전세가 하락→ 지속적인 공급량을 투자자가 소화 못하면서→ 하락세

 

그런데 이번 장에서 다른 특이점은 

물량 부족으로 상승→ 투자자 유입→ 분양 증가까지는 같으나

택촉법폐지,신도시포기로 공급량이 중간에 끊어짐 따라서

→ 입주물량 부족에 의한 1. 실수요 상승장이 나타났고

→ 2020년 다시 2. 한 번 더 실수요 상승장

 

문제는..

1. 실수요 상승장은 '18~'19년 물량 구간이었으므로 매수 대기 성향이 좀 나타나며 약간 저지될 수 있었지만

2020년 2. 한 번 더 실수요 상승장은 투자자의 진입이 이루어진 상태에서 시작하는 실수요장이므로

실수요장(단단한 하방경직성) + 유동성장의 성격이 더해져 컨트롤이 어려운 장이 만들어짐

 

게다가 앞으로 약속된 입주물량도 없으니 ..

 

원래 사이클: 실수요장 → 유동성장 → 하락장

이번 장의 특이점: 실수요장 → 유동성장 → 다시 실수요장

또 하나의 문제 

'80년대 대규모로 처음 지어지기 시작한 아파트가 40년이 되어감

40년이 되어가는 아파트의 숫자는 이제 몇 년 후면 매년 40만 호 수준으로 증가하게 됨 

( 적정 공급량 30만 호 수준 by 정부)

☞ 결론적으로 매년 10만 호를 줄이겠다는 말과 같아짐

 

또한 인구감소 우려가 현실화될 것으로 보면

 

이 와중에 신도시를 짓게 된다면 신도시로 인구가 이동하며 구도심 슬럼화 현상이 나타날 것 

(지방 도시에서 종종 보이는 현상)

또 그 이후 구도심이 개발되면 신도시에서 구도심으로 회귀하면서 신도시가 유령도시가 됨(일본의 유령도시)

 

따라서 주택 공급에서 적절한 방식은 택지를 통한 신도시 개발이 아닌

노후주택을 재생시키는 구도심 재생사업일 것임

 

정책의 방향도 이렇게 구도심 재생( 재개발, 재건축)으로 잡고 신규 택지 등을 지정하지 않았음

 

◆ 이렇게 구도심 재생으로 공급량을 맞춘다 할 때 두 가지 문제는

 

1. 과연 신도시 없이 상승장을 끝낼 수가 있느냐?

지금까지 상승장의 끝은 모두 신도시를 통한 공급이었음

( IMF나 서브 프라임조차도 1년 조금 넘는 하락장을 만들어 내는 게 전부였음)

 

2. 구도심 재생은 반드시 멸실이 선행되므로 진행되는 동안 공급 축소 현상이 발생함

a. 멸실로 인한 공급 부족 효과를 상승기와 엇갈리게 분산하거나

b. 재개발, 재건축은 느리므로 대규모 공급을 해줄 필요가 있음 

(그래서 나온 것이 기업형 임대 - 뉴스테이)

 

'13~'17년까지 이처럼 구도심의 재생을 기반을 다지는 시기였음

그러나 이번 정부부터 전혀 다른 시나리오로 흘러감 전면 철거형 재건축과 재개발의 부정적인 인식

그렇다면 이번 상승장을 끝낼 대량 공급의 정체는?

(결론.. 공급 없음 이번장이 길어지는 이유)

 

 

◆가격의 상승폭은 다음 중 어떤 것에 더 영향을 받을까

1. 물량이 얼마나 많이 부족한가에 비례하는가? 

→ 그렇다면 순환 개발로 부족분을 조절해야 할 것이고

2. 아니면 상승 기간에 비례하는가?

→ 그렇다면 단기간에 한 번에 멸실시키는 것이 가격 상승을 막는 방법이 될 것

 

※둘 다 영향을 주겠지만 신샘의 선택은 기간에 비례한다였음

 

지난장의 전 고점이 의미 없는 이유? 덜 오른 상태에서 하락장을 맞이했음

( 서브프라임모기지론 사태라는 외부 변수가 하락기를 끌어오는 마중물 효과를 발휘하였기 때문)

 

◆앞으로의 변수는 금리

사이클과 금리의 연관성은 '18~'19년 물량 구간 동안에도 

수도권은 별 차이 없었고(수도권은 금리보다 누적된 공급량이 사이클을 움직임)

지방은 차이가 있었음

 

금리는 유동성의 측면에서 의미가 있는데

전세에서 유동성이 흘러들어가는 영향이 있고, 전세자금 대출에 원리금 균등 상환 등을 넣는 방식 등을 사용하지 않는 이상 이 전세금에 대한 유동성은 막기는 힘듦

 

월세가 대출금을 내는 2%대로 낮게 형성되어도 주택 보유에 하등의 문제가 생기지 않음

 

이런 이유로 지방에서도 물량 구간에서도 가격 하락이 크지 않고 침체 정도로 버틸 수 있었음

가격 하락은 집주인이 못 버틴 곳에서 나타났음

 

저금리 전세자금 대출도 받을 필요 없을 만큼 큰 공급량

→ 전세가 크게 하락, 유동성 감소 → 매가 하락

저금리가 지속적으로 유지된다면 이번 장 마지막에 나올 모습은 아마도 이와 비슷할 것

 

현재 저금리 상황에서 부동산 가격의 하방경직성이 매우 강해졌음

즉 하락을 줄 요인은 거의 전세가격만 남아 있음

 

결론적으로 앞으로 전세가에 영향을 줄 요인을 기준으로 시장을 파악해야 함 

꾸준한 상승장을 만들어 내기 위해서는 실거주장의 성격이 필수적임

유동성장은 상승폭은 커지지만 기간은 오히려 짧아지는 경우가 더 많음

 

투자의 성격도 2015년 말 정도가 되면 유동성 장인 재건축, 재개발 투자가 메인이 되겠지만

'19년 이후에는 다시 갭투자가 등장할 가능성이 높음

 

전세자금 대출은 전세시장의 양극화를 발생시키고, 매가의 하방을 지지하는 효과

 

◆앞으로 시장을 바라보는 방법 3가지

 
1. 공급 부족

상승 기간이 길어지고, 지역이 넓어지며, 전세가의 강세 → 매가의 강세

그리고 규제 등의 외부 변수가 상승세에 영향을 미치기 어렵다

 

2. 앞으로 나올 공급대책의 부재 ('18~'19 년도에 공급대책 X)

공급대책도, 재생을 위한 멸실도 나오지 않음

구도심 노후화와 재생의 압력이 강해질 것이고, 이는 멸실 → 공급량 감소로 나타날 것

 

원래 상승의 마지막 구간은 '23년 정도였음 

(why? '18~'19년에 신도시 지정이나, 재개발 재건축 멸실이 계획이 나왔더라면 '23년이 입주시점이 될 것이므로)

 

'90년대 초 공급한 대량 공급한 것이 40년이 되는 시점이 2028년 정도부터 도래함

상승장은 2013~2023까지 진행되고 몇 년 침체 하락기 이후 2028년부터 다음 상승장을 맞이하는 사이클의 전환이 나오면 가장 무난했음

그런데 이번('18~'19) 공급이 부재하며 2023년이 아니라 2025년 정도로 뒤로 미뤄짐

 

이번 장의 마지막을 찍어야 할 시기가 노후주택 40년이 되는 시기와 겹치는 상황이 발생하게 됨

이번에 신도시로 5년 후 30만 호 공급계획이 있는데

이는 당시('80대) 일 년 공급량 40만 호 수준으로 꾸준히 공급되었었음 (매우 부족하군)

 

이번 장의 마지막이 조금 길어지는 정도에서 끝날지 슈퍼사이클의 시작으로 연결될지는

앞으로 2년 정도의 공급대책을 보고 결정되어 질듯

 

공급 부족과 멸실은 서로 영향을 주게 되는데

과물량구간을 지나 전세가 상승 → 매가 밀어올리는 기간이 시작될 텐데

여기서 대량 멸실을 시킨다면 어떻게 될지가 뻔하지

 

3. 저금리와 유동성

먼저 유동성

부동산 시장을 이루는 3주체 - 수요, 공급, 정부

 

수요의 유동성은 닫힌 계이다

※수요의 닫힌 계란?

부동산은 수요자 입장에서 자가, 전세, 월세 세 개중에 하나의 유형을 선택할 수밖에 없는 구조라는 의미

수요자는 이 세 가지 중 하나를 선택할 수 없다는 것을 고려해야 함

(자가 살 거나, 전세 살거나, 월세 살거나)

 

수요의 유동성의 손실이 오는 경우는 단 두 가지

1. 공급이 나오는 경우 ( 수요 측에서 공급 측인 건설사로 분양과 입주를 하며 돈이 건설사로 감)

2. 정부가 규제로 대출 회수 정책을 펴는 경우( 돈이 정부로 빠져나감)

수요 측 유동성이 빠져나가며 시장의 하락이 나오는 경우는 이 두 가지로 상황뿐이다

 

위 관점으로 봤을 때 공급정책은 없으며, 대출 규제는 있지만 전세 규제는 나오지 않고 있으므로

유동성의 손실을 없으며, 이런 상황에서 정부측의 유동성 공급이 지속된다면

최소한 상승에 대한 걸림돌로 유동성의 문제가 발생하지는 않을 것임

 

이런 상황에서

정부 : 저금리로 유동성 공급 (전세자금 대출을 통해서 이루어짐)

실거주장이 다시 시작되므로 투자자가 아닌 실거주장에 의한 유동성의 유입이 될 가능성이 큼 

(음.. 대출 규제를 다주택자에 대한 것으로만 보셨는데... 실거주자들 입장에서도 이번은 좀 막은 거 아닌 강..?)

저금리의 효과

매가, 전세가를 부양하는 효과는 확실히 발생 

but 월세를 상승시키는 효과는 보이지 않고 있음 

현재 부동산 매가, 전세가와의 전세가율은 높게 형성되어 있지만

(지난 과거치과 비교해보자면 전세가율은 높은 편임 지난 2008년 하락장 시작 때 평균 전세가율 (40%) ,

미친 전세가격이란 말이 나온 2013년 전세가율이 (60% 초)

 

월세는 매우 낮게 형성되어 있음

금리가 낮으니 저리로 대출을 받아 매수를 하는 수익의 가치가 올라갔으니

이는 매달 지불하는 월세라는 수익의 가치가 증가하였음을 의미함

(월세의 가치가 증가함에 따라 월세의 상승을 발생시키기가 매우 어려운 상황이 됨???? 이 부분 이해가 잘 안 가는...)

 

이 높은 전세가율의 의미 - 전세가가 매가를 따라가고 있는 모습임

 

저금리로 유입된 유동성 → 전세로 공급

이러한 전세는 매가의 하방을 지지, 매가를 밀어올림

 

월세의 가격은 낮은 수준으로 형성되어 있고

최소한 저금리가 지속되는 동안 이현상은 지속될 것

(1~2년 동안은 더 강해질 것이라고 보는 의견)

 

 

◆ 수도권과 지방 전망

수도권 상승의 시작점 -2013 /지방은 -2009

시기는 다르지만 비슷한 면은 

1. 2~3년간 과다 물량 구간을 지나왔다는 점 

2. 저금리

 

1. 수도권

추세 상승 중 과물량으로 일시 하락 변동 후 다시 상승 중

이번 수도권 부동산 가격 상승 기간 중 전세가의 하락으로 매가 하락이 나올 가능성이 있는 시기는

2017년 말~2020년 3/4분기까지임 (2018년 1월~2019년 8월 정도까지 가 과물량으로 인한 하락이 나온 시기)

 

아직 과물량기간이 1년이나 남았음에도 전세가 반등이 되었음

그만큼 전세가가 강한 모습을 보여주고 있음

3/4분기를 지나고 물량 과다를 지나면 전세가가 심하게 상승할 가능성이 있음

 

다시 새로운 시작점은 올해의 3/4분기 정도 입주도 마감되고, 이후 공급도 없음

물량이 해소되고 나면 신축, 신도시의 가치는 더욱 커질 것이고,

이제 구축도 움직이기 시작할 것 

 

실거주장의 의미중 하나 - 받아줄 사람이 있다는 의미도 있음

필수품이므로 사지 않을 수 없고, 사지 않는다면 전/월세를 선택하게 됨

근데 전월세의 주거비가 자가보다 싼 것도 아님

 

실거주비용에서 보면 전월세로 살면 묶인 돈에 이자, 월세를 냈을 것이고

자가의 입장에서는 대출 이자를 냈겠지만 적어도 실거주비용은 세이브했을 것

 

따라서 전월세의 상승은 실거주 비용 측면에서 자가 매입이 정당하게 되므로

이런 장에서는 규제나 외부요인이 가격을 흔들지 못함

 

신샘의 생각

임대수익형 매수가 안정돼야 시장이 안정됨

임대료의 안정이 나오도록 주택의 공급이 늘어나야 함

 

◆ 시장에 가장 큰 리스크?

1. 급박한 금리 인상 (현재 저금리 기조로 보면 이는 발생 안 할 것)

2. 전세자금 대출제한 (전세금의 원리금 일부상환정도가 나와야 시장에 영향을 줌)

 
 

2. 지방

과물량으로 추세 하락 중 일시적 물량 공백과 저금리로 인한 상승 변동 구간

모든 광역시에서 강세 예상

기타 7개 도 지역에서도 대부분 강세 예상

2016년으로 상승추세는 끝이 났으나 수도권과 비슷한 영향으로 각도의 중심도시들은

상승세를 유지했음

 

전세가와 매가의 동조화가 강하다는 의미는

보통 전세가 상승이 나와도 매가는 하락이 나오다가 전세가율이 어느 정도 올라온 이후 매가가 움직이는데

동조화가 강해지면 전세가율이 올라올 때까지 기다릴 필요 없이

전세가가 움직이면 매가가 바로 상승하게 됨

 

지방 매가의 예상은 전세가격의 움직임을 기반으로 하는 것이 가장 쉬울 듯

 

◆ 내년 지방시장에서 눈여겨볼 요인은 크게 두 가지

1. 대내요인 -인허가와 착공 물량 

(추세 하락 중 상승 반등이 나오는 경우 2년을 넘기기 극히 드묾,

따라서 건설사가 밀어내기 분양을 쏟아내는 경우 빠져나오길)

 

2. 외부요인- 금리 인상

주택이 부족하면 금리 인상분을 월세도 올려 세입자에게 전가할 수 있지만

공급이 넘쳐난다면 전가가 힘들 것 이런 상황이 되면 

지방은 투자자에게 의존하는 부분이 크므로 매도 물량이 순식간에 늘어날 수 있음