[매경]수도권 지하철 新 환승역 부동산 뜬다

 

 

▶2~3년 내 환승역인 곳은

▷신사·논현부터 신림·보라매·대방까지

착공부터 뜨거운 감자였던 신분당선 연장선은 현재 한창 공사가 진행 중이다. 수원 광교역에서 강남역까지 운행하는 신분당선은 2022년이 되면 신사역까지 확장 운행한다. 3년 후 신사역은 환승 없이 3코스만 이동하면 강남역까지 도달할 수 있다. 신분당선은 앞으로 용산까지 연장을 계획 중이다. 여기에 2022년 착공 예정인 위례-신사선이 들어서면 신사역은 트리플 역세권이 된다.

신분당선 연장선으로 인해 ‘환승역’이 되는 곳은 또 있다. 논현역(7호선)과 신논현역(9호선)이다. 사실 논현역과 신논현역은 거리상 강남역과 멀지 않지만 지하철로 움직이려면 까다로운 위치에 있다. 신분당선 연장 공사가 완료되면 이런 불편함이 해소될 것으로 보인다.

강남 지역에만 새롭게 환승역이 생기는 것은 아니다. 서울 서남부 지역으로 눈을 돌리면 공사가 진행 중인 경전철 신림선이 눈에 들어온다.

2017년 착공에 들어간 신림선은 서울대역을 시작으로 여의도 샛강역까지 이어지는 노선으로 총 11개 정거장으로 구성됐다. 2022년 신림선이 개통하면 새롭게 신설되는 환승역은 총 4곳. 샛강역(9호선)과 대방역(1호선), 보라매역(7호선)과 신림역(2호선)이다.

4곳의 환승역 중 상권이 가장 번화한 곳은 신림역이다. 일단 가장 많은 사람이 이용하는 2호선과 환승이 된다는 사실만으로 주목받는다. 지금도 굉장히 붐비는 역이지만 환승역이 되면 유동인구가 더욱 늘어날 것으로 예상된다.

대방역은 위치만 놓고 보면 최고 입지로 꼽힐 만하다. 노량진과 함께 서울 한가운데 위치했다. 9호선 개통 이전만 해도 대방역은 여의도의 관문 역할을 했다. 하지만 9호선 개통 후 지하철로 여의도를 방문하는 사람이 늘면서 대방역 이용자는 감소 추세다. 지난 2003년만 해도 대방역 하루 평균 이용객은 5만명이 넘었다. 해가 지날수록 감소해 지난해에는 3만명 선이 무너졌다. 역사 구조가 다소 불편하다는 단점이 있지만 신림선 개통으로 위상을 되찾을 수 있을지 관심을 모은다.

신림선 개통으로 가장 큰 변화가 예상되는 환승역이 바로 보라매역이다. 보라매역은 현재 7호선이 운행 중이며 신길뉴타운과 맞닿아 있다. 신림선 개통으로 환승역이 되면 더욱 많은 사람이 이용하는 역이 될 전망이다.

 

▶막 공사를 시작한 신안산선

▷광명·시흥은 벌써부터 들떠

지난 9월 9일 안산시청에서는 신안산선 착공식이 열렸다. 이 자리에는 김현미 국토교통부 장관과 박원순 서울시장, 이재명 경기도지사 등이 참석했다. 신안산선은 3조3465억원을 들여 안산·시흥에서 여의도에 이르는 44.7㎞ 구간에 광역철도를 놓는 사업이다. 신안산선 착공은 여러모로 의미가 남다르다. 지하철 교통이 좋지 않았던 수도권 서남부 지역에 획기적인 변화를 가져올 전망이다.

신안산선을 기대하는 이유는 구로디지털단지, 여의도 등 직장이 많은 지역을 관통한다는 점 때문이다. 총 15개 역이 만들어지는 가운데 새롭게 환승역이 되는 역은 총 6곳이다. 구로디지털단지역(2호선), 신풍역(7호선), 광명역(1호선), 석수역(1호선), 영등포역(1호선), 시흥시청역(월곶-판교선)이다. 구로디지털단지역은 지금도 유동인구 상위권에 랭크될 만큼 사람들의 방문이 많은 역이다. 환승역으로 지정되면 여의도까지 10분 이내에 도착 가능하다.

구로디지털단지역 주변은 대규모 업무지구로 조성됐기 때문에 주거지역을 찾기 어렵다. 다만 역에서 5분 거리에 위치한 ‘신림 강남아파트(총 876가구)’가 현재 재건축을 위한 철거 작업에 들어갔다. ‘힐스테이트관악뉴포레’라는 새로운 이름으로 완공되면(총 1143가구) 인근 랜드마크 단지가 될 것으로 예상된다.

앞의 보라매역과 함께 신길뉴타운의 또 다른 입구에 위치한 신풍역은 지금 당장은 큰 상권이 형성돼 있지 않다. 하지만 신안산선 개통으로 환승역이 되면 유동인구가 크게 늘어날 전망이다. 신풍역을 주목해야 하는 이유는 주변 반경 700~800m 이내에 새 아파트 단지가 많기 때문이다. 신길뉴타운 내 신길센트럴자이(1008가구), 현대아이파크(612가구), 래미안프레비뉴(949가구), 래미안에스티움(1722가구), 힐스테이트클래시안(1471가구) 등이 있다. 신길뉴타운 외에도 e편한세상보라매2차(859가구)가 내년 준공을 앞두고 있다. 기존 구축 아파트를 포함하면 최소 1만가구 이상을 수용하는 지하철역이 될 전망이다.

수도권에서 신안산선 개통 효과가 클 것으로 기대되는 곳은 광명역이다. 그동안 서울 서남부 지역이나 군포, 안양 등에 거주하는 사람은 KTX 이용이 어중간했다. 인근에 지하철 1호선을 운행하는 광명역이 있지만 지선으로 배차 간격이 길어 불편했다. 신안산선 광명역이 생기면 신길뉴타운이나 목동, 구로 등에 거주하는 사람은 광명역 이용이 보다 편리해진다.

현재 소사-원시선이 들어서 있는 시흥시청역은 신안산선 개통으로 환승역이 된다. 2021년 착공 예정인 월곶-판교선(월판선)이 들어서면 트리플 역세권으로 거듭난다.

 

 

▶지하철 연장 노선 노려라

▷6·8·9호선 환승역은 어디?

서울 외곽 지역이나 수도권에 거주하는 사람이 늘면서 기존 지하철 노선(1~9호선)을 연장해달라는 목소리가 끊이지를 않는다. 상당수 기존 노선은 현재 연장 공사가 계획 중이거나 완공을 앞두고 있다. 공사가 진행 중인 연장 노선은 4호선, 5호선, 6호선, 8호선 등이다. 연장 검토 중인 노선은 3호선, 7호선, 9호선 등이 있다.

이 중 신내역은 6호선 연장 노선으로 당장 올해 말 개통을 앞두고 있다. 현재 신내역은 경춘선이 지난다. 6호선 연장 공사가 완료되면 환승역이 되면서 서울 동북부 교통 중심지가 될 것으로 보인다. 최근 서울 양원지구 신혼희망타운 입주자 모집에 많은 사람이 몰렸다. 6호선 연장 개통 등의 영향이 반영된 것으로 보인다.

8호선 연장 노선 역시 공사가 진행 중이다. 강동구 암사역을 시작으로 구리를 거쳐 남양주 별내신도시로 이어지는 노선이다. 이 노선 공사가 완료되면 별내역(경춘선)과 구리역(경의중앙선)이 환승역이 된다. 예정대로 2023년 개통이 완료되면 수도권 동부 지역에 거주하는 사람의 잠실 접근성이 좋아진다.

9호선 연장 노선은 아직 검토 중인 단계다. 일러야 2022년 착공 예정이다. 9호선 연장 노선으로 수혜를 입는 곳은 고덕역이다. 알짜 노선인 5호선, 9호선 환승역이 된다는 점에서 주목받는다. 다만 9호선 연장 사업은 이제 시작 단계라 완공까지는 오랜 시간이 필요할 전망이다.

 

 

▶GTX發 환승역도 있다

▷강남 교통의 중심 삼성역

지하철 2호선 삼성역은 유동인구가 무척 많은 역이지만 환승역이 아니다. 지하철 2호선만 운행하고 있다. 업무지구 밀집 지역으로 고층 빌딩이 휘황찬란한 곳이지만 환승역이 아니란 점은 다소 어색해 보이기도 한다.

하지만 삼성역은 앞으로 기존 환승역보다 더 파급효과가 큰 최고의 교통 요지로 거듭날 전망이다. 수도권 교통 혁명이라 불리는 GTX 3개 노선 중 무려 2개 노선이 관통하기 때문이다. GTX A, B, C노선 중 두 노선 이상 정차하는 역은 총 3곳. 바로 서울역과 청량리역, 그리고 삼성역이다.

B노선 예비타당성 조사 면제로 인해 GTX에 대한 관심이 더욱 뜨거워졌다. 현재 사업 추진 속도가 가장 빠른 A노선이 2023년 개통을 목표로 공사를 진행 중이다. C노선은 2021년, B노선이 2022년 순차적으로 착공에 들어갈 예정이다.

삼성역 외에도 GTX로 인해 새롭게 환승역이 되는 역은 여럿이다. 북쪽으로는 광운대역(1호선, C노선), 동쪽으로는 마석역(경춘선, B노선), 남쪽으로는 과천역(4호선, C노선), 성남역(경강선 연장 예정, A노선), 서남쪽으로는 부천종합운동장역(7호선, B노선)이 환승역이 된다.

다만 GTX는 개통 시기가 문제다. 절차가 복잡하고 막대한 재정이 투입되는 만큼 변수가 많아 실제 개통까지는 10년 이상 걸릴 것이란 분석도 있다.

GTX만큼 오래 걸릴 것으로 예상되는 노선은 또 있다. 올해 발표한 강북횡단선, 경전철인 목동선과 서부선, 난곡선, 부천에서 홍대로 이어지는 서부광역철도 등이다. 해당 노선이 개통하면 가양역이나 새절역, 서울대입구역, 길음역 등 여러 역이 환승역이 된다. 하지만 개통은 최소 10년 가까이 기다려야 할 전망이다.

김광석 리얼투데이 이사는 “환승역이 된다는 것은 나중에 트리플, 쿼드러플 역세권이 될 수 있다는 의미를 가진다”며 “새로운 노선을 만들어도 환승역과 연계를 고려하기 때문에 효과는 더욱 크다”고 말했다.

 

착공과 개통, 언제 투자하는 것이 좋을까

메인 입지는 착공 전, 이외 지역은 완공 1~2년 전

지하철 개통을 감안해 부동산을 구입한다면 두 가지 주의할 점이 있다. 우선 역세권 범위를 어떻게 산정하느냐다. 간혹 부동산 광고에서는 역에서 1㎞ 떨어진 지역에 있는 아파트 등을 가리켜 ‘초역세권 단지’란 표현을 쓰기도 한다.

지하철 역세권 아파트 범위는 어디까지일까. 법적인 근거는 없지만 통상적으로 500m 이내로 본다. ‘지하철 7호선을 중심으로 한 역세권과 거리에 따른 아파트값 영향 분석’이란 논문에 따르면 역세권 아파트가 영향이 미치는 범위는 540m로 나타났다. 비록 오래된 논문이기는 하지만 부동산 호재로서 약발이 미치는 범위로 참고할 만하다. 두 번째는 투자 시점이다. 통상 지하철은 예비타당성 조사를 통과해도 착공에서 개통까지 평균 10년 이상 걸린다. 긴 과정 속에서 내집마련과 투자를 동시에 고려한다면 언제쯤 뛰어드는 것이 좋을까.

부동산 시장에서는 새로운 지하철 노선이 생기면 3번의 투자 기회가 있다는 얘기가 있다. 첫 번째는 소문이 들리거나 계획이 공개되는 시점이다. 두 번째는 예타를 통과하고 착공을 했을 때다. 마지막으로 공사가 완공되는 시점에 한 번 더 기회가 온다. 지금 거론되는 노선은 대부분 계획이 공개됐다. 첫 번째 기회는 지나갔다는 얘기다. 그럼 앞으로는 착공 전을 노려야 할까, 개통 시점을 노려야 할까.

지하철 교통은 메인 입지(일자리나 업무지구 밀집 지역)와 연결되지 않으면 큰 의미가 없다. 전문가들은 메인 입지에 투자한다면 착공 전, 그렇지 않은 곳은 완공 1~2년 전부터 주목하라고 조언한다.

 

 

 

https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2019/09/740009/

수도권 지하철 新 환승역 부동산 뜬다 | 삼성·신사·논현·고덕·보라매·광명…GTX·신안산선 착공에 환승역 부푼 꿈 - 매일경제