7.10 대책 간단 정리 by. DUKE

부제: 실수요자의 선택과 명의의 중요성
       법인투자 시대의 종말과 거래비용 개악
       찐 똘똘한 한 채시대의 시작

<들어가며>
6.17 대책을 내놓자 마자(주요내용은 수도권 대부분지역 규제지역 지정 및 법인 종부세, 양도세 중과), 누적된 상승과 공급부족에 불안감을 느낀 30-40대 무주택자 및 실수요자들의 공포 매수(이른바 “패닉 바잉”)이 시작되어, 서울 25개 전역에서 신고가 릴레이가 나오고 있던중, 세금강화 위주의 7.10 주택시장 안정 보완대책이 나왔습니다. 
많은 분들이 분석은 해주신 것이 있으니, 제가 생각하는 몇가지 포인트만 짧게나마 정리하여 알려드립니다. 

1. 앞으로 어디가 유망할 것인가?

<수도권 편>
- 6.17과 마찬가지로, 서울 중저가 및 15억 이하 신축은 타격이 없을 것이다
- 특히나 6억 이하 보금자리론 대출의 소득기준 상향(맞벌이 8천만 원→9천만 원)으로 4-5.5억 언저리의 노도강 구축, 광명 하안주공 등은 여전히 뜨거운 신고가 랠리를 보여줄 것으로 예상
- 서울 신축 84 3급지 10억, 2급지 15억이 공식이 되어가고 있으므로, 여전히 11-13억대 신축들의 매수세가 클 것임.
- 8억 이하의 서울 접경지역들도 실수요자들의 꾸준한 매수세가 이어 질것임. 대표적인 지역은 8호선 연장호재가 있는 투기과열지구의 구리라고 할수 있음. 토평동 쪽 구축이 꾸준히 신고가 갱신중에 있음.
- 4억 이하의 개발호재가 있는 평택 주변의 경기 남부 지역은 두가지 장점이 있어서 실수요자가 찾을 여지가 있음.
  (1) 이번 대책의 생색내기 4억 이하의 수도권 아파트 취등록세 감면 50%
  (2) 3억 이하의 수도권 읍면단위 주택은 중과세 배제

<지방편>
- 부울경의 강세예상(조정 지역 이슈는 대비 할 것)
- 전주는 공급물량이 적고, 재개발 지역이 다수 있는바 하반기에서도 뜨거울 것으로 예상
- 인구 50만명 이하 중소도시는 접근 하지 말 것. 취등록세 개악으로 매수세 급감 예상

<상품편>
- 종부세가 대폭 인상되었고, 취등록세도 2주택자 8프로, 법인 12프로로 개악됨
  이런 상황에서는 공시가격이 적고, 개발호재가 있는 초기 재건축, 재개발의 인기 예상
  (대표적인 사례가 부산의 1억대 70-80년대 주공, 시영 아파트 시리즈들)
- 보유시에도 종부세 부담이 적고, 취등록세는 피할 수 없으나 절대가격이 낮아서 다른 갭투 상품에 비해서는 거래비용이 적음
- 아파텔, 오피스텔, 도생, 생숙 등 기존에 취등록세 4.6프로가 부담스러웠던 상품들이 이번 취등록세 개악으로 오히려 거래비용에서는 메리트가 있어진 상황
  (그러나, 매수는 신중히 할 것. 양도세 중과 및 환금성에는 아쉬움이 있을수 있으므로, 수요가 많은 지역 위주로 신중히 접근할 것)
- 빌라, 다가구 등은 취등록세 개악의 직격탄을 맞게 될 것(단, 재개발 지역은 제외)
- 기업형 임대(뉴스테이)는 보유세 및 양도세가 0이라서 전성시대를 맞을 가능성이 높음

 

2. 대응방안

<법인편>
- 6.17 대책에서는 양도세 중과 카드+ 종부세 인상 카드만 꺼냈으나, 7.10에서 드디어 숨겨 두었던, 취등록세 카드를 꺼내 들었고, 12프로라는 엄청난 수준의 개악이 이루어짐
(신개념) 다주택 보유 법인
- 구체적인 내용은 없으나, 6.17 대책에서 2주택 이하 법인은 3프로, 3주택 이상은 4프로 종부세 단일세율을 언급했고, 이번에 중과 최고세율인 6% 적용
- 따라서, 법인의 매수는 취등록세가 낮은 것 위주로 이루어져야 하며, 매수매도 시기는 2020.06.02.~2021.05.31.에 끝내야 하는 상황이 연출. 다행히 단기매매에 대한 양도세 강화는 2021.5.31.까지는 유예되므로, 종부세 및 양도세가 부담스러운 법인은 해당 기간내에 많은 물건 정리를 추천함.
- 다주택 보유 법인이 되지 않아도, 기본공제 6억원과 세부담상한은 적용하지 않는다고 6.17 대책부터 일관적으로 밝혀 온바, 초기 재개발과 같은 물건을 법인당 1-2채 보유하는 것 이외에는 장기투자 할 이유는 없어진바, 법인투자자가 많이 들어간 지역들의 가격 하락 리스크가 커보임(인천, 청주 등)
- 폐업까지는 고려할 필요는 없으나, 너무나도 큰 종부세 부담으로 많은 물건을 보유하는 것은 사실상 불가능해진 상황으로, 명의의 중요성이 중요한 시대가 도래함.

<개인편>
- 무주택자는 3기 신도시 사전예약 확대로 해당 지역 당해를 노리는 것을 적극 추천
(하남교산, 고양창릉, 과천이 3대장이며, 당해기간 2년 확대로 빠른 전입 필요)
- 직장위치 때문에 이사가 어려운 무주택자 및 실수요자는 앞서 이야기 한 대로, 서울의 경우는 달라는 것이 전혀 없으므로, 가격하락을 기대하기는 어려운 상황이므로, 앞서 추천한 지역 및 상품 위주로 매수 검토
- 1주택자의 갈아타기는 취등록세 개악을 적용받지 않으므로(FAQ에서 일시적 1가구 2주택은 2주택 8프로 적용이 아닌 종전기준을 적용한다고 밝힘), 같은 지역내 평수 넓히기, 상위지역 갈아타기는 계속 시도 할 필요가 있음. (현재 세제하에서 그나마 가성비가 가장 좋은 방법)

 

3. 마치며

이번 7.10 대책으로 인하여 2주택자 이상 개인 다주택자와 다주택 법인에게는 추가로 매수할 유인이 취등록세 개악 및(취득단계) 종부세 강화(보유단계) 양도세 중과(매도단계)로 많이 줄어 들게 되었습니다.
기존에는 수익이 날 것으로 예상되며, 양도세가 중과되도 매수를 하는 현상이 반복되었으나, 세가지 단계 모두에서 비용이 크게 발생하게 되어 극단적인 수요억제라는 현정부의 부동산정책 기조의 방점을 찍게 되었습니다.
이제는 개인 명의의 중요성과 실거주의 중요성이 더욱더 중요하게 대두될것이며, 강화된 종부세와 양도세는 찐 똘똘한 한 채 시대를 열 것입니다.
막대한 유동성과 저금리는 언제든지 호재가 있는 곳, 풍선효과가 있는 곳의 가격을 자극할 것이며, 패닉 바잉으로 대표되는 30-40대들의 실수요 매수는 계속 될 것입니다.
이제는 매수보다는 기존 보유 물건에 대한 출구전략 위주로 각자의 상황에 맞게 대응 해보셔요. 즐거운 주말 되시길 바랍니다.